不動産　税金相談室

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の選択について【不動産・税金相談室】

2017.02.10

Ｑ　平成28年に、約８年居住した自宅を売却し、新たに新築物件を購入しました。（借入金2,500万円で返済期間は25年です）

売却価格は1,500万円で、約500万円の譲渡益がありますので、譲渡所得の申告で、3,000万円の特別控除を受けた場合、住宅ローン控除の適用はできますか？私は会社員ですので、毎年会社で年末調整をしています。

Ａ　まず、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用はできません。どちらかの選択適用となります。

したがって、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利か、計算してみるのがよいでしょう。

3,000万円特別控除を適用した場合

この場合、500万円の譲渡益について、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡益がゼロとなります。したがって、譲渡益に係る税金はかかりません。

今回の場合、居住期間が5年を超えるため、税率は所得税15％、住民税５％の、合計20％となります。（復興税を含めると20.315％）

したがって、譲渡益に対する税金は、500万円×20%で100万円となります。3,000万円特別控除を適用すると、この税金がなくなります。

住宅ローン控除を適用した場合

住宅ローン控除の控除率は、平成31年6月30日まで借入金の年末残高4,000万円まで１％となります。

平成28年末の住宅ローン残高を2,500万円とした場合、平成28年分の控除額は2,500万円×１％＝25万円です。

毎年100万円づつ返済していくとして、10年間住宅ローン控除を適用する場合、控除額の総額は、205万円になります。

以上より、住宅ローン控除を適用した方が、税金的には倍のメリットがあることがわかります。

ただし、住宅ローン控除をフル活用するには、それ以上の所得税があることが前提になります。
所得が少なければ、ローン控除額をフルに控除することができません。

また、10年内に会社をやめて所得がなくなる可能性があると、控除ができないことになります。

そのようなことも考えて、選択をすることが大事です。

なお、会社員の場合、住宅ローン控除は１年目に確定申告をすれば、２年目以降は、会社の年末調整で行うことができます。

また、3,000万円特別控除や住宅ローン控除を適用するためには、様々な要件がありますので、そちらの確認も必要になってきます。

《担当：宮田》

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