使用貸借の場合の不動産所得【不動産・税金相談室】

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Q 私は、十数年前に、自己の避暑地として、銀行借入で別荘を購入しました。数年間は、年に4~5回、家族で休暇を過ごすために使用しましたが、その後はほとんど使用することもなくなったため、弟(生計は別)に無償で賃貸し、弟はその別荘を利用して今年から民宿を経営しています。
  
別荘にかかる固定資産税や、借入金の返済、利息の支払いは私の方で行っています。

私は、この別荘以外にも賃貸不動産を所有しているので、毎年確定申告をしていますが、別荘にかかるこれらの経費や、減価償却費などは不動産所得の必要経費として、他の不動産収入から控除しても差し支えないでしょうか?

A ご質問の場合は、通常の賃貸借ではなく、使用貸借であり、別荘については相当の対価を得て貸し付けられているものではないため、「不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産」には該当しないものと考えられます。

そのため、別荘にかかる固定資産税や、借入金の返済利息、減価償却費などは、不動産所得の計算上、必要経費に算入することはできません。従って、他の不動産収入から差引くこともできません。

また、家賃の代わりに、固定資産税を負担してもらうことで賃貸をするようなパターンもあるかと思います。
  
この場合は、固定資産税相当額の家賃で賃貸をしていることになり、金銭の授受はあることになりますが、税務上の取り扱いについては無償での賃貸借と同様、「使用貸借」の扱いとなります。不動産所得の計算上、家賃収入は収入金額に算入されず、固定資産税や借入金の返済利息、減価償却費なども、必要経費に算入されません。

ご質問のケースとは異なりますが、賃貸不動産について、空室の期間(遊休中)があった場合の必要経費の算入についても考え方は同じで、空室の期間は「不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産」には該当しないものとして、その不動産にかかる減価償却費等は必要経費に算入されません。ただし、その期間中も、いつでも貸すことができる状態で維持補修が行われ、入居者の募集をしているような状態のときは、その部屋を含めて償却費を計上することが認められています。

《担当:後藤》

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