「不動産所得の必要経費」 必要経費について【不動産・税金相談室】

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Q 不動産所得の計算上、どのような費用が必要経費として認められるのか教えて下さい。

A 必要経費とは、その収入を得るために直接発生した費用、また販売費・一般管理費、その他業務上の費用をいいます。
  
そのため、不動産所得であれば、所有する不動産の固定資産税であるとか、建物の修繕費、共有部分の電気代などが直接的な費用として認められる一方、自宅の固定資産税や自宅の修繕費など不動産所得に関係のない費用については、必要経費として認められませんので注意が必要です。

ところで、同様のご質問は、多くのお客様から頂きますが、それだけ多くの方を悩ます「難しい問題」であるかというと疑問があります。

多くの方は、上述のとおり「直接発生した必要な経費」と理解されていながらも、「若干の不安」から我々税理士へご質問をされているというのが正直な印象であるためです。

そこで、一般的な必要経費について、下記のとおり簡単にまとめさせて頂きましたので、今現在の必要経費の見直し、また今後の参考にご活用頂ければと存じます。

【必要経費となるもの】

●固定資産税等の税金
・・・ 固定資産税、都市計画税、事業税等、不動産事業において生じる税金(自宅部分を除きます)

●地代家賃等
・・・ 不動産事業を営むにあたって土地・物件等を賃借している場合の地代及び家賃

●損害保険料等
・・・ 自宅部分、また積立部分については必要経費となりません

●管理料
・・・ 不動産会社への管理手数料のほか、入居時の紹介手数料も含まれます

●広告宣伝費
・・・ 入居者を募集するための広告宣伝費等は必要経費です

●修繕費
・・・ 建物の価値を高める目的での工事(資本的支出)また自宅の修繕費用については必要経費となりません。
なお、資本的支出については減価償却の対象となります

●水道光熱費
・・・ 共有部分または空室部分の水道光熱費などは必要経費となりますが、自宅部分については必要経費となりません

●支払利息
・・・ 建築・購入資金を借入れている場合の支払利息は必要経費ですが、個人的借入(自宅購入など)にかかる支払利息は必要経費となりません

●減価償却費
・・・ 建物、附属設備、構築物、備品等が減価償却の対象となります

●給料
・・・ 事業的規模である場合には親族に対する給料についても一定額まで必要経費となります
※事業的規模については先週のメールマガジンをご参照下さい

●資産損失
・・・ 不動産事業にかかる物件の取壊しや除却などの経費は必要経費となります(事業的規模でない場合は不動産所得を限度)

●その他雑費等
・・・ 物件にかかる点検費用、清掃代、電球やゴミ袋などの消耗品代、また物件管理のために要する交通費なども必要経費です

なお、必要経費として認められるには、その年中(12/31まで)に債務が確定している必要があります。
そのため、未払の経費であっても、12/31までに支払うことが確定している場合には、必要経費として認められますのでご留意下さい。

《税理士 八木航一》

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