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賃貸併用住宅を売却する場合の3,000万円特別控除の特例について 【不動産・税金相談室】

賃貸併用住宅を売却する場合の3,000万円特別控除の特例について  【不動産・税金相談室】

2017.11.03

Q 1階が店舗で、2階を居住用として使っていた建物と土地を売却します。
私と妻で共有なのですが、3,000万円の特別控除については、どのように適用できるのでしょうか。

土地付き建物を売却した利益は、8,000万円です。持分はいずれも私が5分の4で、妻が5分の1です。

A マイホームを売ったときは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。これはあくまで、居住していた家屋の所有者が原則として受けられる特例です。

共有の場合でも、建物を所有している場合は、共有者全員で3,000万円ではなく、共有者1人につき、3,000万円の控除が適用できます。

ご質問者様の場合、土地建物いずれも、共有ではありますが、ご夫婦で所有していたことになりますので、この特例は受けられます。
また、それぞれ3,000万円の特例の適用が可能です。

ただし、3,000万円の特別控除は居住部分に限られますので、店舗部分については適用になりません。

1階が店舗、2階が居住用ということですので、今回の場合、半分を居住用として計算してみます。(通常は登記事項証明書等で、割合を確認する必要がありますが、ここでは省略します。)

夫の場合
譲渡益は、8,000万円×5分の4=6,400万円
このうち、居住部分は半分の3,200万円です。ここから3,000万円の控除ができます。

譲渡所得の計算は、6,400万円-3,000万円(特別控除)=3,400万円

妻の場合
譲渡益は、8,000万円×5分の1=1,600万円
このうち、居住部分は半分の800万円です。この800万円について控除が受けられます。

譲渡所得の計算は、1,600万円-800万円(特別控除)=800万円

このように、建物と土地を共有で所有し、かつ店舗併用住宅のように全体を居住用として利用していない場合などは、計算が複雑になってきます。

3,000万円控除の特例適用については、土地建物の所有形態など要件があります。複雑な案件については、専門家に相談されることをお勧めします。

《担当:宮田》

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