不動産　税金相談室

未分割の土地について【不動産・税金相談室】

2016.07.29

Ｑ　祖父の田舎に祖父名義の土地があるそうです。
祖父は私が幼い頃に亡くなっており、また父も既に他界している状況であることから、私自身は土地の場所も知らなければ現状も不明です。

このたび、その土地が収用されることとなり、親戚から遺産分割協議書を作成する必要があると言われています。
突然のことであり、土地の状況も分からないままですが、どのような税金の問題が発生する可能性があるのか教えてください。

Ａ　遺産分割協議によりご質問者が、その土地の一部または全部を相続した場合には、その土地の相続による相続税、そして収用による譲渡所得税の税金が生じる可能性があります。

ただし、具体的な財産状況の把握などを調査・検討してみなければ分からない点も多いため、概要として参考にしていただければと思います。

不動産は、第三者に対して権利関係を主張するため、原則として登記を必要としておりますが、現実にはご質問のように、過去の相続が未分割であるケースは少なくありません。

何事もなく放置されているケースも見受けられますが、そのままでは売却（収用を含む）を行うことができませんから、今回のように世代を超えて遺産分割が行われることとなります。

当然、遺産分割により取得した財産は「相続財産」と考えられますから、遺産分割確定に伴い、相続税の申告を検討することとなります。その場合には、他の相続財産を含め申告義務があるかどうかを、判断しなければなりません。

また、過去に未分割の状態でいったん相続税の申告・納税をされている場合には、今回の遺産分割確定により修正することができますので、過去の申告状況についても確認する必要があるでしょう。

相続に関しては、今回ご質問の土地のみが相続財産とは限らないでしょうから、他の財産の状況も含めて検討してみてください。
（昔の相続のようですので、相続税の時効についても注意すべきです）

次に、収用に伴う譲渡所得についてですが、遺産分割によりご質問者が土地の一部または全部を取得される場合には、ご質問者の持分に応じて譲渡所得の対象となります。

この場合、収用の特別控除など特例の適用が考えられますので、併せてご留意いただきたいところです。

税理士をやっていると、このような事例を目にすることもありますが、今回のご質問のように「収用」というのが一つのきっかけになるケースは多いです。

逆に言えば、相続人のうちの一人が「売りたい」と思っても、既に他の相続人が亡くなっていて、その子供が継いでいる（代襲相続）など、なかなか遺産分割がまとまらないケースもあります。

次の世代では親戚づきあいも薄く、このような話が進むのは収用など公共的な理由がきっかけとなりやすいようです。

ご質問者にとっては、ほとんど身に覚えのない不動産の遺産分割ということで寝耳に水といったところでしょうが、何もしなければそのまま権利・義務が未確定のままさらに放置されてしまうことになるでしょう。

今回の収用は良いきっかけと思って、適切に対処いただきたいと思います。

《担当：樋口》

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