住宅取得は、消費税増税前と後はどっちが得?【実践!相続税対策】第99号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

2014年4月からの消費税8%への増税、決まりましたね。
正式発表は、10/1とのことですが。

消費税増税で影響が大きいのが、やはり住宅ですね。
 
消費税増税で、住宅取得が落ち込まないよう、政府も様々な対策を打っています。
 
今日のメルマガでは、増税前・増税後どちらが得なのか、検討してみたいと思います。
 
ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。

住宅取得は、消費税増税前と後はどっちが得?

消費税は、2014年4月より8%になります。

住宅の場合は、完成引渡しが増税後になると、増税後の消費税率が適用されます。

ただし、経過措置により、2013年9月末までに建築請負契約等を締結した場合は、5%が適用されることになります。

2,000万円の住宅を建てる場合は、増税分3%で、60万円の消費税が増えることになります。大きいですね!

そこで、消費税が増税になっても、住宅購入意欲が落ち込まないよう、政府はいくつかの対策を考えています。

その1つが、住宅ローン控除の拡充です。

現在の住宅ローン控除は、2013年末までで、住宅ローン残高最高2,000万円までの部分について、1%の税額控除となっています。

したがって、毎年20万円、10年間で200万円の税額控除が最高額となります。

今年で制度が終わりということで、これは近年では最低額となっています。

消費税増税対策として、この住宅ローン控除制度を、4年間延長し、さらに2014年4月以降の消費税増税後は、控除額を大幅に引き上げることが、決定しています。

具体的には、消費税が8%に増税されて住宅を購入した場合は、

住宅ローン控除の対象となるローン残高は、最高4,000万円、
毎年の控除額はその1%の40万円、10年間で最高400万円の税額控除となります。
 

現在の倍になる、ということですね!

さらに、認定長期優良住宅などに該当すると、ローン残高最高5,000万円まで、1%の控除が10年間受けられます。

ただし、住宅ローン控除は、払っている税金があればこそ税金の還付を受けられるものです。

たとえ毎年50万円の控除があっても、それだけの税金を払っていなければ、

たとえば20万円しか払っていなければ、残りの30万円は還付を受けられず、切り捨てられてしまいます。

そこで、消費税増税後は、還付がまるまる受けられないだろう人たちに、現金給付を行なおう、ということになっています。

「すまい給付金」といいますが、これは次の金額となります。消費税8%時の金額です(10%時は、別にあり)

       
年収金額 425万円以下 … 給付額 30万円
年収金額 425万円超 475万円以下 … 給付額 20万円
年収金額 475万円超 510万円以下 … 給付額 10万円

 
さて、これら住宅ローン控除と、すまい給付金の優遇を考慮すると、消費税増税後と増税前、どちらが住宅取得には得なのでしょうか?

みずほ総研の試算によると、様々な条件下で計算しておりますが、

年収400万円くらいでは、すまい給付金が30万円あるので
ほぼ、トントン。
           
年収500万円では、増税前の方が22万円程お得。
           
年収600万円では、増税後の方が10万円程お得。
           
年収800万円では、増税後の方が78万円もお得!

という結果になっています。

みずほ総研の試算は、下記のような条件で計算しています。

・住宅価格は年収の7倍
・自己資金は12%
・住宅ローンは年収の5.8年分
・土地代は住宅価格の約36%

というような条件ではありますが、大変参考になるかと思います。

やはり年収がある程度高い人、600万円~700万円以上の方は、
増税後の方が、得ということになります。

ただし、消費税が10%になってしまうと、その得もすっ飛んでしまうようです。

すでに、9月末で、今からですと経過措置も使えませんが、上記のような試算ですから、あまり消費税のことは気にせず、

一生に何度もない住宅の購入は、やはりじっくり選んで行った方がいい、ということになりますね。

編集後記

明日から京都に行ってきます。まだ、紅葉には早過ぎますが、とりあえず、勉強ということで行ってきます!

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