実践！相続税対策
区分所有オフィスの賃貸【実践！相続税対策】第352号
2018.09.20
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
９月も中旬を過ぎ、少しは過ごしやすくなりましたが、スーツの上着を着ていると、やはりまだまだ暑いですね。
先週、今週と週末は２週続けての３連休。まだまだ秋とは言えない気候ではありますが、やはり行楽のシーズン、どこか遊びに行きたい気持ちになりますね！
ということで、本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
区分所有オフィスの賃貸
相続税対策でよく行われるのが、アパートやマンションの建築や、購入です。
現預金を、不動産、特に賃貸物件に変えると、まずは建物の相続税評価で40％～50％減額され、さらに貸家や貸家建付地評価の減額、小規模宅地の評価減と、様々に評価減することができるからです。
その一環でタワーマンションの購入なども行われ、購入金額の20～30％程度の評価になったり、上層階はよりその効果が高いということで、人気でした。
ただ、昨今、都心ならまだしも、郊外や地方の方では、アパート、マンションの入居率が落ちている、という問題があります。
皆が相続税対策で、こぞってやりますから、当然供給過剰になり、入居率が落ちてくるのは、目に見えています。
どこかの銀行で大きな問題になっているように、銀行もあおってきますので、なおさらです。
そんな中、昨今、区分所有オフィスの賃貸、ということをよく耳にするようになりました。
アパートやマンションのような居住用ではなく、都心にあるオフィスビルに投資する、ということです。
オフィスビルの投資なんて、何十億、ヘタすると何百億もするでしょうから、とてもできないと思われがちですね。
でも、それをフロア単位とか、部屋単位で、区分所有で購入すれば、数億円の投資で行うことができる、というものです。
オフィスビルといえども、賃貸物件に変わりはありません。
したがって、建物部分は固定資産税評価額の70％評価、土地の持分は、路線価をベースとして貸家建付地評価、さらに小規模宅地特例の対象にもなります。
先日見せてもらった事例では、相続税評価額が、投資額の10数％と、かなり低くなっていましたね…。
そもそも都心部の路線価は、時価よりも相当低いですので。
都心のオフィス需要は、まだまだ旺盛のようで、入居率も良いようです。管理もしっかりしたオフィスビルであれば、価値も下がりにくいですね。
資産運用や相続税対策の１アイテムとして、考えても良いのかなと思います。
ただし、当然デメリットもあります。区分所有の対象となる物件が少なかったり、老朽化した場合には建て替えにくい、借主は１社なので、抜けた場合は賃料ゼロになる可能性もある．．．などですね。
どんなものメリット、デメリットがありますので、良いと思っても、じっくり検討してみることが重要です。
編集後記
今週は朝から予定が立て込んでしまい、１日遅れの配信になりました。今日も相続税関係の勉強会をしますが、明日も新宿で相続税対策のセミナーをやります。参加無料ですので、直前でも、参加したい方がいましたら、お問合せください。下記のセミナーです！
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９月２１日（金）13:00～14:30 詳しくは下記をご覧ください。
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