相続後、空き家になった場合の特例【実践!相続税対策】第333号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

GW明け後、ちょっと寒くなり雨が続きますね。
GWに降るよりは、良かったかなとは思いますが、もう使わないかと思った冬物を、また使うことになってしまいましたね。

では、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

相続後、空き家になった場合の特例

相続後、空き家になってしまった実家を譲渡した場合に、3,000万円控除を受けられる制度を、ご存知でしょうか?

自宅を譲渡した場合の3,000万円控除と、同種の制度です。
こちらは、自分が住んでいた家を売った場合ですね。

空き家の3,000万円控除は、亡くなられた方が住んでいた家で、相続後は、誰も住まなくなってしまった、という家を売った場合です。

昨今は、相続によって空き家になってしまうケースが多く、社会的にも問題になっていますので、その対策のための制度ですね。

この制度を使うためには、いくつかの要件があります。
主なものをあげてみます。

1.被相続人が1人で居住していた家屋であること
2.昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準)
3.譲渡価額が1億円以下であること
4.相続の時から譲渡の時まで、空き家のままであること
5.相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
6.現行の耐震基準に適合したリフォームをして譲渡すること
7.耐震リフォームをしない場合は、建物を取り壊して更地として譲渡すること
等々

被相続人が亡くなるまで1人で住んでいた家で、亡くなった後は空き家のままであることが要件とされています。

その上で、旧耐震基準のものを耐震リフォームして売るか、家を取り壊して売るか、どちらかをしてください、ということですね。

古い家を耐震リフォームして売る、ということはあまり考えられませんから、結局は取り壊して売った場合、というのが主になりそうです。

言ってみれば、耐震基準を満たさない古い空き家を放置しておくのは、社会的も問題だから、取壊して欲しい、という規定ですね。

取壊しを命じるわけですから、亡くなる前も同居していた人がいないこと、亡くなったあとも、誰も住んでいない、何にも使っていない、ということが条件になっているのでしょう。

相続後に一時的に貸してしまったりすると、この3,000万円控除は使えなくなってしまいますので、注意してください。

また、亡くなる前に老人ホームに入った場合には、この規定は使えなくなってしまいます。

相続開始直前に被相続人が居住していた、という要件があるためです。

この点、小規模宅地特例は、老人ホームに入った場合でも居住用の評価減が使えますが、3,000万円控除の場合はちょっと厳しくなっていますね。

なお、亡くなる時に入院していた場合は、居住とみなされますので、適用を受けることはできます。

また、この規定は、通常の3,000万円控除と同じく、建物を持っている人が使える規定です。

ただし、譲渡益が出るのは土地からですので、土地と建物を両方相続した人が対象になるでしょう。

共有で持つなどした場合には、複数人でそれぞれ3,000万円控除ができたりしますので、相続の仕方にも注意しておく必要があります。

相続後、空き家になる可能性があれば、この特例のことを意識しておいた方が良いでしょう。

編集後記

いつも宮田が今週の1本を書いていますが、私もGW後半、封切り直後の「ホース・ソルジャー」を見ました。9.11後、翌日にはもうタリバンに立ち向かう特殊部隊をアフガニスタンに派遣し、5万人のタリバンと戦う12人の特殊部隊の話。実話だそうです。

馬を使っての戦闘シーン、もの凄い迫力でした!反タリバン派の戦士たちとの協力関係を築いていく過程も、様々な思惑が入り乱れ面白かったですね。

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