実践！相続税対策
複数の小規模宅地等の特例が適用できる場合の限度面積【実践！相続税対策】第307号
2017.11.08
皆様、おはようございます。
資産税チームの宮田雅世です。
最近は、秋晴れで心地よいお天気が続いていますね。
お休みの日にお天気が良いと、洗濯物や布団干しをしますが、お日様の力はすごいなあと、改めて実感します。
では、本日の「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
複数の小規模宅地等の特例が適用できる場合の限度面積
土地を相続で取得する場合、小規模宅地等の特例（評価減）の適用は欠かせませんね。
このメルマガでも、何回も書いてきました。
複数の土地がある場合には、どの土地にこの特例を適用するかによって、評価額がずい分違ってきます。
この特例には、いくつかの要件がありますが、今回はその要件のうち、限度面積について取り上げたいと思います。
特例の対象となる宅地は、事業用宅地、居住用宅地、貸付事業用宅地があります。
事業用は店舗や倉庫、工場など事業に使っている敷地、居住用は自宅の敷地、貸付事業用はアパートやマンションなどの敷地、アスファルト舗装した駐車場なども入ります。
適用可能な限度面積は、事業用宅地が400m2、居住用宅地は330m2、貸付事業用宅地は200m2まで、となっています。
これらの限度面積ですが、一つの宅地だけでなく、複数の宅地を有している場合、要件を満たせば、併用が可能です。
ただし、注意しなければならないのは、組み合わせによって、限度面積が異なることです。
事業用宅地と居住用宅地を併用する場合は、それぞれの限度面積まで、最大限適用することが可能です。
すなわち、事業用400m2、居住用330m2の合計730m2まで、評価減することができます。
しかもこれらの宅地は、80％も評価減することができるのです。
一方、貸付事業用宅地の場合、限度面積は200m2ですが、貸付事業用宅地とその他の宅地を併用する場合は、それぞれフルに限度面積まで評価減をすることはできません。
換算計算をしなければならないのです。
ちょっと難しいですが、次の計算式までしか、評価減をすることができません。
事業用面積×200/400 ＋ 居住用面積×200/330 ＋ 貸付用面積≦200m2
上記の式の意味は、それぞれの宅地の面積を、200m2に換算して、合計200m2までしか、評価減はできませんよ、ということです。
貸付事業用宅地が入らなければ、換算をしなくてもいいのですが、貸付事業用宅地が入ると、換算しなければならないのです。
一般的には、事業用宅地があることがめずらしいので、通常は、居住用宅地だけか、居住用宅地と貸付事業用宅地、というケースが多いですね。
また、貸付事業用宅地の場合は、評価減割合は50％であり、事業用宅地や、居住用宅地の80％よりも低くなっています。
複数の土地を相続する場合は、どこの土地に小規模宅地等の特例を使うか、シミュレーションしてみなければなりません。
減額される金額が大きいものから適用するのが、納税額を少なくすることになります。
路線価が高いところに不動産賃貸物件を所有していたり、駐車場を有していたりする場合には、50％の減額割合でも、減額される金額が大きい場合もあります。
また、これに誰が取得する土地を評価減するか、などもからんできますので、ちょっと複雑になってきます。
いくつかシミュレーションが必要になる場合は、是非、ご相談していただき、早目にどこを評価減するのが良いのか、知っておくことも、遺産分割では重要になってきますね。
編集後記
「今週の一本」は「マイティ・ソー バトルロイヤル」です。
この作品は、アメコミの一つです。私がよく観るアメコミには、マーベルとＤＣという２大系列があります。
マーベルはアイアンマンやソーなどのアベンジャーズシリーズ、ＤＣはバットマンやワンダーウーマンなどのジャスティスシリーズ･･･これだけシリーズ化されると、どっちがどっちか分からなくなりますね。
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