広大地評価の見直し、今年中に対策も!【実践!相続税対策】第293号

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Tokyo

皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。

気が付けば8月、蒸し暑い日が続きますね。以前であれば、夏に飲むお酒は最高でしたが、今年は、飲む気になりません。

ビールのCM等を見て、おいしそうだなとは思うのですが、何故か、飲む気になりません・・・。

お酒を飲む代わりに、冷えたブラックコーヒーをよく飲むようになりました。

カフェインで胃をやられないように気をつけたいものです。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

広大地評価の見直し、今年中に対策も!

平成29年度の税制改正において、広大地の評価方法が見直されています。

改正後の具体的な適用要件や評価方法は、当初公表されていなかったのですが、6月下旬に公表され意見募集が行われました。

公表されたのは、財産評価基本通達(案)ということですが、大きく変更されることなく施行されると思われます。

公表された通達案を一読した感想は、広大地の判定がとても簡素化され、明確になったなということです。

現行法での広大地判定は、非常に悩ましいところがありますので。

名称については、広大地という表現ではなく「地積規模の大きな宅地」に変わります。

なお、改正後の評価方法等については、平成30年1月1日以降の相続・贈与から適用となります。

では、簡単に、公表された「地積規模の大きな宅地」の判定を見ていきたいと思います。

下記の要件を客観的に満たせば、地積規模の大きな宅地として評価減を行うことができます。これだけです。

1.三大都市圏(東京・大阪・名古屋)は、500m2以上の宅地
それ以外の地域においては、1,000m2以上の宅地

2.市街化調整区域、工業専用地域、容積率400%(東京23区においては300%)以上の地域、に所在する宅地は除く

3.普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在する宅地

「地積規模の大きな宅地」に該当すると判定された後の、相続税評価額は、形状や面積が評価額に考慮させることになりました。

・形状を考慮・・・奥行補正率や不整形地補正率などを使います。
・面積を考慮・・・地積に応じた規模格差補正率を使います。

なお、現行は、形状を考慮せず、面積による広大地補正率のみ使用して、評価減しています。

評価額の計算式は割愛しますが、現行と改正後の評価で、どのくらい評価額に差がでるのかを簡単に試算してみます。

説明の都合上、次のごく簡単な例にしておきます。

・路線価 10万円
・地積 1,000m2(三大都市圏に所在)
・各種補正率は考慮せず

現行の広大地による相続税評価額は、5,500万円
改正後の相続税評価額は、7,800万円(+2,300万円)

改正後は、2,300万円も評価額が、高くなってしまうのです。

この例で土地が不整形地等であれば、その補正率も加味されますので、その分評価額は下がります。

以上のように、今回の改正での評価額は、従来と比べて増加するケースが多いのではないかと思われます。

半面、適用要件が明確化された結果、新たに減額対象となる宅地は増加すると考えられます。

来年から広大地の評価額が大幅に上がってしまうということで、たとえば三大都市圏に500m2以上の土地があれば、平成29年中に、広大地に該当するかどうか、確認した方が良いのではないでしょうか?

もし該当するのであれば、相続時精算課税贈与などを使って、生前贈与を検討する、などの相続税対策が考えられます。

相続時精算課税贈与を使うことで、現行の低い評価額をもって相続税の課税価格とすることが可能だからです。

なお、現行の広大地の判定はとても難しいため、もしご検討する
ようであれば、是非、ご相談いただければと思います。

編集後記

退院後は朝食をしっかりとるようになりました。久しぶりに食べたトーストのおいしいこと。久々に「コメダ珈琲」に行きたくなりました。関東にもお店の数がかなり増えてきており、自宅の近くにあることが判明したので、近々行ってきたいと思います。

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