二世帯住宅が区分所有になっている場合【実践!相続税対策】第278号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

先週木曜日は、自社株対策セミナーを行いました。
相続クラブからも、多数ご参加いただきありがとうございます。

今年は、自社株評価が大幅に変わったこと、事業承継税制も使いやすくなったこともありますので、今後も何回か自社株対策セミナーを行っていく予定です。

次回は、6/8に予定しています。
ご興味のある方で、今回参加できなかった方は、是非、次回以降いらしていただければと存じます。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

二世帯住宅が区分所有になっている場合

昨今、相続税対策で二世帯住宅を建てることも、多々見受けられます。

それというのも、平成26年より、完全分離型の二世帯住宅であっても、二世帯が同居しているものと同様に扱われることになった、というのが大きいと思われます。

そのため、二世帯住宅の敷地を、たとえば父親が所有している場合、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象となり、

相続税評価額が、最大330m2まで、80%評価減できることになります。

完全分離型というのは、たとえば1階、2階で親子世帯が別々に住む場合、内階段は設けず、玄関はそれぞれ別、キッチン、風呂なども完全に別の、構造上完全に区分された二世帯住宅です。

平成25年までは、このような二世帯住宅は税務上は二世帯住宅と認められず、親が住む部分に対応する敷地、たとえば1/2しか、小規模宅地等の評価減は認められていなかったのです。

ということで、完全分離型の二世帯住宅が増えてきたわけですが、注意点が1点あります。

それは、区分所有にした場合は、小規模宅地等の評価減が認められない、ということです。

1Fを父親の区分所有、2Fを長男の区分所有、としたような場合です。

では、既に区分所有にしてしまった場合は、どうしたらよいか?ということになります。

その場合でも対策はあります。共有に変更すればよいのです。

ただし、簡単に共有にはできません。所有者の違う建物同志は1つのものに合併登記することは、できないからです。

この場合は、まず、1Fと2Fをそれぞれ持分が同じ共有状態にする必要があります。

そのためには、1Fの父親所有の半分と、2Fの長男所有の半分を、交換するという方法があります。

1Fと2Fが床面積がほぼ同じであれば、等価交換になりますので、所得税法58条の交換特例を使って、確定申告することにより、無税で交換することができます。

1Fと2Fの1/2ずつを、父親と長男で交換することにより、1Fと2Fが、1/2ずつの共有持分となります。

この状態であれば、1Fと2Fの建物の合併登記をすることができます。

これで晴れて、1つの建物全体が、父親と長男の1/2ずつの共有となり、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象となります。

二世帯住宅が区分所有の状態の場合には、是非、早目に対処をされることをお奨めします。

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編集後記

上記「相続対策セミナー」は、ネクスト・アイズさん主催で行いますが、同社は私が税務顧問および監査役を行っている会社です。

「家づくりコンサル」を、第三者的な立場で行っている会社ですので、皆様も家づくり、アパート・マンションの建築、リフォームなど、是非、ご相談されると良いと思います。親身に相談に乗ってくれます。

では、5/27(土)六本木ヒルズでお会いしましょう

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