貸駐車場として利用している土地の評価【実践!相続税対策】第238号

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皆様、おはようございます。

皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。

平成26年度の最高裁判所の統計資料によりますと、遺産分割事件のうち、調停等成立件数は8,710件だそうです。

1年間の相続争いの中で、調停が成立した件数ではありますが、注目すべきは、遺産総額がどのくらいのケースで争われていたかということです。

遺産総額5千万以下の占める割合が約74%。1千万以下の占める割合が約32%ということです。。
 
相続財産のほとんどが自宅の場合、遺産の多寡に関係なく、争続になる可能性が高いということですね。

争続にならないよう、分割対策はしっかりと行っておきたいものです。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

貸駐車場として利用している土地の評価

所有している土地の有効利用として、貸駐車場としているケースは多いのではないかと思います。

貸駐車場にも、土地の所有者自らが駐車場業務を行っている場合と、土地を業者に貸して、その業者が駐車場業務を行っている場合があるのではないでしょうか。

今回、この2つのパターンで相続税評価がどのように変わるのかをみていきたいと思います。

まずは、土地の所有者自らが駐車場業務を行っている場合です。

駐車場の敷地の形態として、青空駐車場やアスファルト敷きのものなどがあります。

基本的には、どの形態をとっていたとしても、相続税の評価上は自用地として評価します。

駐車場の賃貸借契約の場合、その土地で、車を保管することを目的としています。

土地そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なると考えられるため、自用地として評価するということです。

ただし、貸アパート等の住民専用の駐車場用地に関しては、貸家建付地として、アパートの敷地と一体評価することができます。

青空駐車場か、アスファルト敷き等の駐車場かによって、相続税評価に影響が出てくるのは、小規模宅地等の評価減が使えるかどうかです。

小規模宅地等の評価減を行うには、その土地が建物または構築物の敷地の用として使用されていなければなりません。

アスファルト敷き等にした場合は、構築物扱いになりますので、要件を満たせば、小規模宅地等の評価減が使えることになります。

なお、評価減を行えるのは200m2までの範囲で、50%の評価減をすることができます。

次に、駐車場経営業者等に土地を貸して、その業者が車庫等の施設を建てて、駐車場業を行う場合はどうでしょうか。
 
この場合は、土地の所有者自らが、駐車場経営を行っていませんので、土地の賃貸借になると考えられます。

よって、この土地の相続税評価額については、自用地価額から賃借権の価額を控除した金額によって評価します。

自用地価額から控除できる賃借権の価額ですが、実務上は、次の賃借権の残存期間に応じた控除割合を使用するケースがほとんどです。

・5年以下の場合・・・・・・2.5%
・5年超10年以下の場合・・・5%
・10年超15年以下の場合・・ 7.5%
・15年超の場合・・・・・・10%

たとえば、相続開始日時点における賃借期間の残存期間が15年を超える場合、自用地価額が1億円だとすると、1千万円の評価減ができるということです。

なお、この場合も、駐車場業者が施設を設置していますので、要件を満たせば、小規模宅地等の評価減が可能です。

自分で駐車場経営を行うか、または業者に行ってもらうのか、相続税評価額の観点からも検討の余地はありそうですね。

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編集後記

出勤前の我が家の光景。子供が先に家を出るのですが、妻は玄関まで見送ります。私が家をでるとき、リビングの方から妻の声だけが聞こえます。この差は一体なんなのでしょうか?

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