相続直前に大規模リフォームをした場合【実践!相続税対策】第228号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。
 
GW真っただ中ですが、皆さまリフレッシュされていますでしょうか?

私はというと、子供が高校三年生ということもあり、今年のGWは、読書でもしてまったりと過ごそうと思っています。

子供の部活の活動もそろそろ終わりを迎える時期のため、1度は試合を見ておきたいと思います。(もちろん、こっそりと)

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

相続直前に大規模リフォームをした場合

相続対策の1つとして、家屋をリフォームするというものがあります。

リフォーム代を支払うことで、まず現金という相続財産が減少します。

リフォーム後は、建物の資産価値が上がりますが、家屋の固定資産税評価額が変わらないケースを想定した対策です。

 
家屋の相続税評価額は、自宅の場合は、固定資産税評価額となります。

貸家の場合は、固定資産税評価額×(1-0.3)で計算されます。

つまり、家屋の評価額は、固定資産税評価額により計算されるということになります。
 
家屋の資産価値は上がっても、固定資産税評価額が変わらない場合は、家屋の評価額そのものに変更はない、ということですね。

増改築やリフォームにより、固定資産税に影響があるのは、建物の種類、構造または床面積に変更があった場合です。

維持・補修程度のリフォームについては、固定資産税評価額が増額されることはありません。

ということは、家屋の相続税評価にも影響を及ぼさない、ということになります。

生前に維持補修程度のリフォームを行うことが、相続税の節税対策になる所以です。

ただし、間取りに変更を加え、柱や基礎以外の部分をすべて新品に取り換えた場合などは、固定資産税評価額が増加する可能性があります。

しかし、増改築やリフォームがあった場合に、家屋調査がされない場合などには、固定資産税評価額の改定がされないまま、ということもあり得ます。

大規模リフォームの場合は、固定資産税評価額が改定されるケースがほとんどと思われますが、改定されていない場合の評価額はどうなるでしょか?

課税時期における家屋の固定資産税評価額が、その家屋の現状に応じた見直しがされていない、という場合です。

このような場合には、リフォーム前の固定資産税評価額で評価することはできません。

固定資産税評価額の改定がされていないことを理由として、改定前の評価額で評価することはできないことになっています。

このような大規模リフォームとは、バリアフリー仕様への変更や、耐震改修工事等などをイメージしていただければと思います。

この場合の建物の評価方法は、下記のように行います。

1.リフォームした部分以外に対応する固定資産税評価額

2.(増改築等に係る部分の再建築価格-課税時期までの償却費相当額)×70%相当額

3.1+2の合計額

相続税の申告期限までに、改定後の固定資産税評価額が付された場合は、その固定資産税評価額で評価して問題ありません。

大規模リフォームに係る部分について、最低でも30%の減額になりますので、相続税の節税効果はあります。

なお実務上は、判断に迷う部分もでてくると思いますので、事前に専門家に相談されることをお勧めいたします。

編集後記

各方面からスポーツ活動のお誘いをいただくのですが、少し無理をしただけでも足首を痛めてしまうので、なかなかできない状況です。
ジョギングだけでもできるようにしたいのですが。。。

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