小規模宅地等の特例による節税対策【実践!相続税対策】第193号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの高橋貴輝です。

いよいよ、特定個人情報保護法(通称マイナンバー法)の施行日(10月5日)まであと1カ月余りとなりました。

弊社でも先日、顧問先様を中心にマイナンバーに関するセミナーを開催いたしましたが、おかげさまで満席となり、盛況に開催することができました。

やはり、皆様マイナンバーに関して、関心と不安が高まっているのを感じましたので、弊社としても万全のサポート体制を整えていきたいと思います。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

小規模宅地等の特例による節税対策

第181号より、私が担当させていただいている回では、不動産を活用した節税対策のお話をさせていただいておりますが、今回はその続きで、「小規模宅地等の特例の活用」の解説をしていきたいと思います。

小規模宅地等の特例とは、自宅の敷地や事業用に使っている土地(つまり、生活に欠かせない土地)について、その評価額を80%(不動産貸付業の場合は50%)下げてくれる、という制度です。

通常、土地は、相続財産に占める割合が大きいため、これが80%や50%の評価減になるということは、とても大きな節税効果となります。

また、名前に「小規模」とあるように、適用できる面積には制限があります。

たとえば、自宅なら330m2、不動産貸付業の場合は200m2、その他の事業は400m2などです。
これを「限度面積」といいます。

その限度面積まで、自宅とその他事業用の土地は、80%評価減、不動産貸付業用の土地は、50%評価減、してくれるわけです。

以上が、ごくごく簡単な制度の概要ですが、この制度を受けるためには、細かい要件が定められています。

スペースの関係上、詳細をご説明することはできませんので、今回は、上記「限度面積」に着目した、少しテクニカルな節税方法をご紹介させていただきたいと思います。

小規模宅地等の特例は、面積や単価(路線価)が違うと、その節税効果も大幅に変わってきます。

たとえば、評価額が同じ5,000万円の土地で「路線価5万円×1,000m2」の土地と「路線価25万円×200m2」の土地とで、実際に比べてみましょう。(自宅の敷地として計算します。)

1.路線価5万円×1,000m2の場合
  5,000万円×330m2/1,000m2×80%=1,320万円の評価減

2.路線価25万円×200m2の場合
  5,000万円×80%=4,000万円の評価減

つまり、面積に制限がかかるので、大きな土地は、十分に評価減を受けることができないということですね。

また、同じ330m2の土地であっても、路線価が10万円と20万円では次の様になります。

1.路線価10万円の場合
  10万円×330m2×80%=2,640万円の評価減

2.路線価20万円の場合
  20万円×330m2×80%=5,280万円の評価減

つまり、当たり前ですが、単価が高ければ評価額も大きくなるため、その80%の評価減も大きくなるということですね。

このように、小規模宅地等の特例は、「面積が小さく、単価(路線価)が高い土地」ほど節税効果が高いということになります。

したがって、たとえば、「地方で庭の大きなご自宅」に住まわれている方は、「都心の一戸建てに買い替える」ことで、同じ土地でも、「面積が小さく、単価(路線価)が高い土地」として、節税効果を高めることができます。

また、たとえば「地方に空室の多い賃貸物件を複数所有」されている方は、「都心の収益性の高い物件に買い替える」ことでも、同様の効果を得ることができます。

あるいは、同族会社に大きな土地を貸している場合も、一定の方法で底地と借地権を交換する方法もありますが、少し複雑なため、解説は割愛させていただきます。

いずれにしても、「土地をコンパクトにまとめること」で小規模宅地等の特例を効率的に受けられるということですね。

ただし、特にご自宅の場合は、ご本人の生活そのものにかかわる事ですので、そのあたりも十分に検討する必要があります。

最近は、高齢者の都心への移住も盛んにおこなわれているようですので、ご検討いただくのもよいのではないかと思います。

編集後記

先日、地元の友人の結婚式に参加してきました。
式は教会で行ったのですが、生歌の讃美歌にとても感動しました。

また、その友人はとても交友関係が広く、二次会には中学校、高校の同級生が100人ぐらい集結し、同窓会のようでとても楽しかったです。

友人数名で余興も行い、僭越ながら大トリを務めさせていただきましたが、お客さんも思いのほか盛り上がってくれて、ホッとしました。

大人になると、みんな忙しくなり、なかなか集まることが少なくなってしまいましたが、今回は余興の練習などで集まる機会も多く、またいい思い出がひとつできました。 

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