賃貸マンション・アパートの敷地内にある駐車場の評価【実践!相続税対策】第189号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。

先日、高校2年の息子が部活の関係でスポーツ刈りにしなければならなくなりました。

暑いし、スポーツマンたるものは髪は短い方がよいと古風な考えの私としては賛成だったのですが・・・。

実際には、スポーツ刈りのイメージとはほど遠い、少しだけ短髪のおしゃれな若者になっていました。はたして、部活の顧問先生は許してくれたのか?

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

賃貸マンション・アパートの敷地内にある駐車場の評価

土地の評価は、利用の単位となっている1区画の宅地ごとに評価します。

アパートの敷地内に、駐車場を設けているケースはよくあることですが、その場合の相続税評価はどのようになるでしょうか?

一見、アパートの敷地と駐車場用地を合わせて、一体で賃貸しているものとして(貸家建付地という評価で)、評価するものと思いがちです。

駐車場は、基本的には、建物が建っているわけではないので、自用地評価(評価減が何もない評価)となります。

そのため、アパートの敷地は貸家建付地として評価し、駐車場用地は別の自用地として評価するのが基本です。

ただし、その駐車場の利用者が「すべて」アパートの入居者である場合には、話が違ってきます。

この場合は、駐車場用地を含めた敷地全体を貸家建付地として評価してよいことになっています。

貸家建付地評価となると、自用地評価額の70%~80%となりますので、その分相続税額も低くなります。

ポイントは、「駐車場の契約者及び利用者すべてがアパートの賃借人である(一体利用)」という点です。

アパートと駐車場両方の物件・契約書の管理も大切になってくるということですね。

また、誤解を招かぬようアパートと駐車場の間にフェンスがある場合は、取り払ってしまったほうがよいと思います。

さらに、駐車場にアパート専用駐車場と書いた看板を掲げておくのもよいかもしれません。

ところで、アパートの入居者全員が車をもっているわけではないので、駐車場の一部を外部の方に貸すケースがあります。

この場合は、駐車場用地は別の土地として自用地評価となってしまいますので、税金の計算上は注意が必要です。

そんなことを言っても、空いている駐車場をアパートの入居者以外の人もに借りてもらって収益を上げたいというのが、本当のところではないでしょうか?

その場合は、次のようなちょっとした工夫をすることで、評価を下げることが可能になってきます。

 
それは、駐車場の配置を検討し、外部の方に貸す駐車場を、端の方に一か所にまとめてしまうのです。

その上で、アパートの入居者用とは「明確に」区別しておく、などの工夫が必要です。

願わくば、アパートの入居者用と、外部の方用の境界を、フェンスなどでしっかり間仕切りできていれば、文句はつけられないかもしれませんね。

(ただ単に、線を引いただけでは難しい気がします。)

そうすれば、

駐車場用地の全体が自用地評価にならず、アパートの入居者専用の駐車場用地部分は、貸家建付地評価が可能となります。

なお、このことは固定資産税についても同様の取扱いとなります。

固定資産税評価明細書をご確認いただき、上記の状況にも関わらず、駐車場用地が「雑種地」になっていたら、

今すぐ都税事務所または市区町村の固定資産税課にご連絡をしてみてはいかがでしょうか?

編集後記

こうも暑いと、クーラーの効いた部屋から外には出たくはなくなりますね。しかし、適度な運動として汗をかくことがどれだけ気持ちのよいことか。健康的にこの夏を乗り切りたいと思います。

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