賃貸経営による節税対策【実践!相続税対策】第185号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの高橋貴輝です。

先日、平成27年度の路線価が発表されました。

今年も、近年の傾向通り、全国的には、下落しているものの、その下落率は0.4%となっており、昨年の0.7%と比べ、下落率は縮小傾向にあるようです。

一方、都市部については、軒並み上昇傾向にあるようで、都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都道府県は、47都道府県中21都市だそうです。

また、今年も全国で一番高い路線価は、銀座5丁目にある鳩居堂前で、1m2あたり2,696万円でした。
(今年で、ついに30年連続で日本一ということになりました。)

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

賃貸経営による節税対策

前回、私高橋が担当させていただいた、第181号より不動産を活用した節税対策のお話をさせていただいております。

今回は、その王道の「賃貸経営による節税対策」についてのお話をしていきたいと思います。

まずは、賃貸経営をするとなぜ相続税の節税となるか?についてです。
 
自分の持っている土地にアパートを建築し、これを他人に貸した場合、税務上「貸家建付地」となり、次のように評価されます。

貸家建付地 = 通常の評価額 ×(1-借地権割合×30%)
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少々複雑な計算式ですが、実際に計算してみると、結論は案外、シンプルです。

借地権割合は、路線価図にアルファベットで書いてありますが、関東近郊の住宅街であれば、通常60%~70%が一般的です。

これを上記算式に当てはめると、

・60% ⇒ 通常の評価額×(1-60%×30%) = 82%
・70% ⇒ 通常の評価額×(1-70%×30%) = 79%

と、概ね8割程度の評価額となります。

第181号の「基礎知識のポイントの2番」で、「アパートを建てて貸した場合、約20%の評価減」と書いたのは、このことです。

さらには、第181号で解説した、「不動産を購入する」ことによる節税効果は、当然、賃貸アパートを新築した場合にも発生します。

時価と路線価などの差で、数百万円~数千万円も、相続税が節税できるということも、少なくありません。

※節税効果の一つとして、小規模宅地等の特例の活用もありますが、これは、また別の号で解説させていただきます。

非常に魅力的な対策ではありますが、やはり気を付けなければならないのが、「空室リスク」です。

アパートを建てて、相続税が節税できたのはいいが、空室ばかりで、投資した金額が回収できませんでした、では、本末転倒です。

さらに大きな落とし穴は、相続開始時点で空室があった場合、その部分について、上記のような「貸家建付地評価」ができない可能性がある、というリスクもあります。

もちろん、たまたま一時的に空室であった場合であれば、貸家建付地評価は認められますが、リスクの一つとして、知っておく必要はあるかと思います。

また、このような空室リスクへの対応策として有名なのが、サブリース(家賃保証、一括借上げなどとも呼ばれます)です。

これは、実際の空室状況に限らず、満室時の家賃から一定の保証料を差し引いた家賃収入を保証してくれるというシステムです。

これもまた非常に、魅力的なシステムではありますが、いくつかデメリットもあります。

・数か月間の支払い免除期間があり、その間は家賃収入がない。

・通常、2年ごとに契約の更新があり、その度に保証料が増額し手取りが少なくなる可能性がある。

・空室が多い場合、契約打ち切りとなる場合もある。

・保証会社の指示どおりに、内装のリフォーム等をする必要があり、修繕費が増大することもある。

したがって、これらのデメリットも十分考慮して、どのような形で賃貸経営をしていくかを、考える必要があります。

このように、賃貸経営による節税対策は、非常に大きな効果がありますが、その反面、リスクもあることを決して忘れてはいけません。

しかしながら、考え方次第では、相続税の節税効果も投資利回りの一部であると考えることもできます。

そう考えると、必要以上にリスクを恐れることもないかと思います。

大切なのは、税務、不動産両面の専門家とよく相談し、実行するということですね。

編集後記

最近、個人的にダイエットを始めました。
まだ、初めて1ヶ月程度ですが2キロほど体重も減り、今のところ順調にいっています。
昔、無理なダイエットでリバウンドをしてしまったことがあったので、今回は、少しずつ計画的にやっていこうと思います。

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