親の借地に子供が家を建てる場合【実践!相続税対策】第182号

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皆様、おはようございます。
税理士の後藤文(あや)です。

皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

マイナンバーを活用することにより、領収書なしで医療費控除が受けられるようになる、という記事が今日新聞に出ていましたね。

年金情報漏えいなど、マイナンバー導入に逆風も吹いてきた感もあり、それを払しょくしたいというねらいもあるのでは、などと勘ぐってしまいますが...。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

親の借地に子供が家を建てる場合

親が借地に家を建てて、長年住んできたが、古くなってきたので建替えたい、というケースは多いと思います。

その際、子供家族との同居なども考え、子供が建築資金を出して、家を建てるということも、よくあることでしょう。

ただし、この場合、税務上注意しておかないと、多額の贈与税がかかってしまう可能性があります。

どういうことかと言うと、借地権の問題です。

親は借地に家を建てていることにより、借地権を持っています。
地主さんと、借地契約=土地賃貸借契約を結んでいるはずです。

ただし、借地権というのは、登記されていません。
建物が、親名義で登記されているだけです。

 
この建物を取り壊して、子供が家を建てれば、家の登記名義は当然、子供になります。

その後、地代は地主さんに子供が払い続けるでしょうが、親には特に何も払わないのが、普通かと思います。

子供が全部お金を出して、あるいはローンをして家を建てて、親と同居しているのですから、親には特に何も払うことはない、というのが一般的です。

ただし、税務上は大きな問題があります。

親は借地権という財産を持っていたのですが、これがどこかにいってしまったのです。なくなってしまったのです。

もうおわかりかと思いますが、家は子供の名義になってしまったため、借地権は子供に移った、ということになるのです。

税務上は、これが親からの子への借地権の贈与とみなすわけです。これに対して贈与税がかかってきます

借地権ですから、場所によっては高額な評価になり、多額の贈与税になる可能性があります。
 

このようなことになってしまっては困るため、税務上は、「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を用意しています。

この書類は、借地権を持っているのは、あくまで親であって、子供はそれをタダで借りている(使用貸借)だけですよ、ということを確認する書類です。

これを、子供と親と地主さんの3人の連名で、税務署に提出すれば、借地権の贈与課税を受けることはありません。

贈与税がかからないように、税務署は配慮してくれているんだ、と思われるかも知れませんが、税務署は、決してそれ程甘くはありません(笑)。

この書類の真の意図は、親が借地権を持っていることを明確に自覚してもらうことにより、将来、親の相続が発生した時には、借地権を相続財産に含めて、相続税を課税するためなのです。

借地権は登記に表れませんので、ともすると、誰が持っているのかが明確でなくなり、相続税の課税もれが発生してしまう可能性があるのです。

それを未然に防ごうというのが、この確認書の本来のねらいなのです。税務署ぬかりなし、というところですね。

編集後記

1週間海外に行っていると、結構時差ボケが残りますね。
ということで、水曜日発行が金曜日になってしまいました…(苦笑)

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