不動産を活用すると、なぜ節税(相続税)になるのか?【実践!相続税対策】第181号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの高橋貴輝です。

先日、「平成26年分の贈与税の申告の税額が前年比63.1%増」というニュースがありました。

やはり、平成27年1月以降の相続税の大増税を意識しての生前贈与の増加、ということかと思われます。

相続税対策としての生前贈与は、一朝一夕に効果が出るものではありません。

ぜひ、計画的な生前贈与を、今後も継続していってほしいと思います。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

不動産を活用すると、なぜ節税(相続税)になるのか?

今回から、私高橋が担当させていただく回では、数回に分けて、不動産を活用した節税対策について、お話をさせていただこうと思います。

今回は、基礎編という事で、まずは、節税対策を行うための基礎知識のポイントを簡単にご紹介させていただきます。

既にご存知の方も多いかと思いますが、今一度ご確認ください。

(基礎知識のポイント)

1.預貯金などの金融資産より、不動産の方が相続税評価額が低い
 ・ 土地は、通常、時価の80%程度 さらに地形により評価減
 ・ 建物は、通常、建築価額の40%~50%程度 貸すと評価減

2.土地を他人に貸すと、評価額が下がる
 ※ 関東近郊の住宅街の場合
 ・ 土地そのものを貸した場合 ⇒ 約50%~70%の評価減
 ・ アパートを建てて貸した場合⇒ 約20%の評価減

3.小規模宅地等の特例(2をやった後、さらに...)
 ・ 自宅土地は、330m2まで 80%評価減
 ・ 事業用土地は、400m2まで 80%評価減
 ・ 貸付事業用土地は、200m2まで 50%評価減

以上が、基礎知識となります。ご覧いただくと「評価減」という言葉が多く、「不動産は相続税評価額が低い」ということが、おわかりいただけるかと思います。

つまり、持っているお金で、不動産を購入することがそのまま節税対策となるということです。

たとえば、1億円の預金があった場合、何もしなければ、その1億円に対してそのまま課税されてしまいますが、建物を建築するだけで、評価額が5,000万円程度になり、税負担も半分で済むということとなります。

この効果を使った有名な相続税対策に、「タワーマンション節税」というものがありますが、ご存知の方も多いかと思います。

これは、究極の節税対策ともいわれるほど節税効果の高い対策となっています。

なぜ、効果が大きいかと言いますと、理由は2つあります。

基礎知識のポイント1にもあるとおり、不動産の購入による評価減は、土地(20%評価減)よりも建物(50%評価減)の方が大きくなっています。

ということは、たとえば1億円でタワーマンションの1室を購入したとした場合、建物部分の金額が大きければ大きいほど、相続税の節税効果も高いこととなります。
 
その点、タワーマンションの場合、戸数が多いため、1戸当たりの土地の持ち分が小さくなり、建物部分の節税効果をより多く受けることができる、というわけです。

また、タワーマンション(とりわけ最上階の角部屋など)の場合、建物部分の節税効果も、通常の建物(おおむね50%程度)と比べ大きいものとなっています。

これは、建物を評価する場合、建築費をベースにした評価額(これがおおむね50%程度です)を、単純に床面積で按分して評価することとなります。

しかしながら、階層が高ければ高いほど、実際の売買金額は大きくなってくるのが一般的です。(いわばプレミアム価値が付きます)

にもかかわらず、相続税での評価額は、単純に床面積で按分するだけですので、このプレミアム価値の分だけ、購入金額と評価額に差が出てくるというわけです。

これらの理由から、仮に1億円でタワーマンションを購入した場合、相続税評価額が2,000万円~3,000万円程度になることもめずらしくありません。

非常に節税効果が高いことが、おわかりいただけるかと思います。

以上のとおり、今回は「不動産を購入する」という対策のご説明をさせていただきました。

これは、要するに、購入金額と相続税評価額の差額を利用した節税対策ということになります。

次回以降は、基礎知識のポイント2、3なども使った対策をご紹介させていただきます。

編集後記

最近、雨が多くなってきましたね。
関東地方もついに梅雨入りだそうです。

1年で一番嫌いな季節ですが、雨の日にあう音楽を聴くと幾分、心がまぎれます。

個人的には、エルトンジョンやカーペンターズなどが大好きなので、これを聴いて長い梅雨を乗り切ろうと思います。

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