優良宅地造成等のための譲渡の特例【実践!相続税対策】第157号

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皆様、こんにちは。
資産税チームの高橋貴輝です。

先日、毎年恒例の「今年の漢字」が発表され、今年は「税」だったようです。

やはり、消費税の8%への増税と、10%引き上げの延期がその理由のようですが、こと、相続税に関しては、来年こそ「税」ですよね!

相続税の増税が税制改正大綱で発表されてから、もう2年が過ぎようとしており、その間に消費税の増税などの大きな話題もあったため、少し話題性が落ちてきたようにも思いますが、状況は何一つ変わっていません。

これからも、より一層相続税対策が重要となってきますので、私共も対策の業務には、ぜひ力を入れていきたいと考えております。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

優良宅地造成等のための譲渡の特例

ここ数回、私高橋が担当させていただく回では、広大地についてのお話をさせていただきました。

今回は、その広大地を検討するような土地をお持ちの方には、セットでついてくる、「優良宅地造成等のための譲渡の特例」について、お話ししたいと思います。

この制度は、「広大地を検討するような大きな土地を売却」した場合等に、譲渡所得税が最大で120万円安くなるという制度です。

したがって、広大地の検討と合わせて、この制度も検討する必要があります。

※この制度以上に、絶対に見逃してはいけないのが、「相続税の取得費加算」制度ですが、これについてはこのメルマガでも何度か取り上げていますので、以下をご参照ください。

http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku114.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku116.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku118.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku112.html

この制度では、適用を受けることができる売却が、16種類定められており、それぞれに複雑な適用要件が定められています。

スペースの都合上、それらすべてを解説することはできませんが、ここで、広大地の判定基準を思い出してみてください。

(たぶん覚えている方は、ほとんどいらっしゃらないかと思いますので、以前のメルマガを読み返してみてください。)

http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku147.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku150.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku154.html
http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku155.html

「面積」、「マンションを建てるかどうか」、「道路を通すかどうか」などの判定基準がありましたね。

この、優良宅地造成等のための譲渡の制度にも、似たような判断基準がとてもよく出てきます。

しかし、広大地の判定と、この制度の適用の可否は、必ずしも一致するわけではありません。

したがって、例えば、最有効利用が「道路を通さない」ものであるため、広大地に該当しなかった土地でも、この制度の適用は可能な場合などがあります。

したがって、大切なのは、冒頭にも書いた通り、

「広大地に該当するかどうかの検討をした土地を売却した場合には、この制度の適用も検討する」

という事です。

また、注意点が2点ほどあります。

1点目は、「売却をした業者が”転売”をした場合は、適用を、受けることができない」という事です。

制度の名前も、優良宅地造成”のための”譲渡の特例ですので、転売をしてしまうと、”転売のための”譲渡という事になってしまう、という事なのですね。

また、2点目は、「売却をしたデベロッパーさんが、優良”住宅”認定を受けた場合は適用を受けられない場合がある。」という点です。

これは、実際に売却したデベロッパーさんが、道路を通さないで戸建て分譲した場合、都道府県知事から「優良”宅地”認定」という認定を受けることが、要件となる場合があります。

この、「優良”住宅”認定」は、その戸建て分譲地を購入したエンドユーザーさんが、住宅ローン控除の優遇制度を受ける際の必要要件になっているものです。

したがって、デベロッパーさんとしても、ぜひ受けておきたい認定となりますが、ここで問題なのは、「優良”住宅”認定」と「優良”宅地”認定」は、合わせて受けることができないという事です。

このため、上記の通り、適用を受けられない場合があるのです。

しかし、だからと言って、売却の際「優良”住宅”認定は受けないで下さい。」などと言ってしまっては、土地の売却金額が下がってしまったりすることもあります。

したがって、ここはあえてこの制度の適用を受けないというのも、一つの選択肢かもしれませんね。

この制度は、税理士さんでもあまり詳しくない方も多いかと思いますので、ぜひ詳細な検討をした上で、最も最適な判断をするようにしてください。

編集後記

選挙は、予想通り自民党の圧勝でしたね。
 
これで、自民党、安倍政権はますます勢いづいてきますね。

安倍さんも言っていましたが、この勢いにあぐらをかくことなくぜひ謙虚な姿勢で、臨んでもらいたいと思います。

あとは、その勢いを糧に、我々国民も巻き込んで、ぜひアベノミクスを成功させてくれるといいですね!

それにしても、また「THE MANZAI」が選挙とかぶってしまいましたね(笑)。

(毎年楽しみにしていますが、今年は個人的には、いまいちでした。)

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