広大地の判定、道路開設か路地状開発か?【実践!相続税対策】第155号

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皆様、こんにちは。
資産税チームの高橋貴輝です。

今年も残すところあとわずか。

ということは、いよいよ相続税の大増税へのカウントダウンが始まったということです。

今後は、言うもでもなくこれまで以上に、相続税対策が重要になってまいります。
 
私も、このメルマガを通じて、少しでも皆様のお役に立てれば、幸いです。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

広大地の判定、道路開設か路地状開発か?

第147号以降、私が担当させていただく回では、「広大地」のお話をさせていただいております。

広大地に該当すると、評価を低くすることができる、ということです。そこで重要なのは、どんな土地が広大地になるのか、ということです。

単に広いだけでは、広大地にはなりません。

前回は、マンション適地は、道路を通す必要がないので、広大地に該当しない、というようなお話をしました。

今回は、戸建て分譲をする場合、「道路を通すのか?通さないのか?」のお話をさせていただきます。

建築基準法には、「接道義務」というものがあります。

これは、原則として、「建物を建てる場合は、4m以上の道路に2m以上接していなければならない。」

というもので、これを満たさない場合は、建物を建てることができない、いわゆる「死に地」ということになってしまいます。

したがって、大きな土地に、複数の戸建住宅を作る場合、すべての戸建て分譲地が、道路に接している必要があります。

しかし、大きな土地であれば、どうしても、もともとある道路に接していない区画も出てきてしまいますね。

この場合、次のような方法で接道義務を満たす必要があります。

1.道路を、敷地の前に通す
2.敷地を、道路まで延ばす

※2は、地域によって次のように呼ばれています。

・関東 → 敷地延長(敷延)
・関西 → 旗竿地(延ばした部分が竿で、敷地部分が旗)
・全国 → 路地状開発

上記の場合、1であれば広大地に該当し、2であれば該当しないということになります。

2は、道路を通すわけではないからです。

広大地になるかどうかは、このどちらが「最有効利用」なのかを判断する必要があります。

これが、非常にグレーな論点となってしまうのです。

1の場合は「潰れ地」が生じるため、土地全体の価格が下がります。
2の場合でも、路地状開発は地型が悪くなり、価格が下がってしまいます。

どちらの価格の下落が大きいかがわかれば、どちらが最有効利用かを、判定できることになりますね。

ただ、税務署や裁判所などは、そのような考え方による判定よりも、過去の事例を比較的重視する傾向があるようです。
 
つまり、過去10年程度の、近隣の戸建て住宅の事例に、道路開設が多ければ広大地に該当し、反対に路地状開発が多ければ、広大地に該当しない、と判定するのです。

個人的には、「最有効利用」を考えるのであれば、上記の通り、「道路開設と路地状開発のどちらの価格下落が大きいか」を、

綿密にシミュレーションすることで、判定すべきだと思います。

しかし、正しい判定をしても、税務署がNOと言ってしまえば、あとは、不服申立てや裁判ということになってしまいますので、事例の収集に重点を置くことは重要です。

もちろん、他の視点からの検討も様々必要ですが、最終的に決め手がない場合は、やはり事例が重要ということになってしまいます。

このように、税務署といえども、あくまで税務のプロであって、不動産のプロから見ると、やはり不動産に関しては、素人と言わざるを得ない部分があるようです。

つまり、「正しい判定」をしたからと言って、必ず認められるわけではないという点が、広大地評価の最大のリスクと言えるかもしれませんね。

以上、4回にわたって広大地のお話をしてまいりましたが、これは、数ある論点の中のほんの一部にすぎません。

皆様の中で、大きな土地をお持ちの方がいらっしゃいましたら、広大地評価の、メリットの大きさ、リスクの大きさ、難解さをよくご理解いただき、必ず”相続税が得意な税理士さん”に相談するようにしてください。

ちなみに、弊社は”相続税が得意な税理士さん”です!

編集後記

冒頭に書いた、相続税の大増税へのカウントダウンですが、この話をしていると、1999年のノストラダムスの大予言のことを思い出しました(笑)。

当時も、何か世の中を襲う不吉なことへのカウントダウンをしていましたね。

私は、2000年の年越しは、毎年恒例、地元の友人とみんなで初詣に行っていたのですが、その時偶然にも、モテない私に彼女ができ、みんなに、

「ミレニアムの奇跡!!」

と称賛されたのを、思い出してしまいました(笑)。
 
このミレニアムの奇跡は、友人の間で今でも伝説として語り継がれています(笑)。

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