広大地の判定、マンション適地か?【実践!相続税対策】第154号

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皆様、おはようございます。
資産税チームの高橋貴輝です。

消費税の増税、延期されましたね。

先日、日銀が追加の金融緩和をしたときには、結局上がるんだろうなと思っていましたが、7月~9月期のGDPがマイナスだったのもあって、景気条項を考えると、延期せざるを得ないという事だったのでしょう。

やれやれ(個人的に引っ越しをしたばかりでお金がないので)、と思ったのもつかの間、

「次回は景気条項を付けずに、確実に増税します!」

とのことです。

次回の増税を確約するような強いメッセージですが、これは、やはり国際社会の批判を意識しての事なのでしょうか?

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

広大地の判定、マンション適地か?

第147号、150号にわたり、「広大地」のお話をさせていただいておりますが、今回もその続きです。

第150号では、広大地の判定方法について、概要をご説明いたしましたが、今回は、もう少し具体的なお話をしていきましょう。

第150号では…

「自分がデベロッパーさんになったつもりで、その土地が一番高く売れる方法を考える」

というお話をさせていただきました。

では、デベロッパーさんは、土地を仕入れた場合に何を考えるのでしょうか?

デベロッパーさんは、大体次のようなことを考えます。

「この土地にマンションを建てようかな?それとも戸建て住宅かな?」

ですから、我々も広大地の判定をする際には、同じようなことを考えることになります。

どちらにするかの判定方法は、その土地によってさまざまですが、概ね、次のようなことを調べて、「マンションの建設が可能なのか?」また、「建てた場合に売れる見込みがあるのか?」

を考えていきます。

・駅からの距離
・その地域の市況(マンションが多いか、戸建てが多いかなど)
・建築基準法
・都市計画(用途地域、容積率、建ぺい率、地区計画など)
・その土地の所在する都道府県、市区町村の建築関連の条例等
・過去10年間の近隣の開発事例

一番下以外は、デベロッパーさんも同じようなことをします。(もちろん、税務判定よりも詳細なマーケティングをしているものと思われます。)

これにより、

「法令的には、マンション建設が可能だけど、実際には売れないなあ」

とか

「マンションとして、売れそうなところだけど、法令の規制で、大きなマンションは建てられないなあ」

または、

「大きなマンションが建設可能で、しかも、売れそうだなあ」

などの判断をしていくこととなります。

これで、最有効利用がマンションの建設ということになれば、その土地に大きなマンションを1棟建てるだけで、道路を通す必要はありません。

したがって、「広大地には該当しない」ということになります。

もし、「ここには、マンションは建たないなあ」または、「マンションを建てても、確実に売れるとは言い切れないなあ」

となれば、ここから「戸建て住宅として、道路を通すのか?通さないのか?」という判断をしていくこととなります。

ちなみに、デベロッパーさんは、マンションにしろ、戸建てにしろ、土地部分は仕入れ値同然で販売し、建物部分で利益を出すというビジネスモデルが基本です。

したがって、マンションが建つのであればその方が、その土地の上に住む人が多く、建物部分の利益も大きいため、それが最有効利用となる場合がほどんどです。

キリがいいので、道路のお話は、また第156号でさせていただきます。

編集後記

第150号では、広大地の判定がグレーで「神のみぞ知る」というお話をさせていただきましたが、日本の税制は、世界の中でも難しすぎて、「神様でないと申告できない」なんて言われているそうです。

だからなのかどうか分かりませんが、税理士という資格も世界では、珍しいもので、有名なところでは、日本、韓国、ドイツなど一部の国にしか存在しないようです。

そのほかの国では、日本でいう公認会計士が税理士を兼ねているところが多いようですね。

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