建替え中の貸家建付地評価について【実践!相続税対策】第146号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

中小企業の後継者が、不採算事業を整理して、事業承継する場合は、1,000万円を上限に補助金を出そうという案が出ています。2015年度からのようです。

確かに零細で不採算の事業は承継したくないでしょうから、こういう補助金があると、事業承継しようかなと思う後継者もいるかも知れませんね。

事業承継については、政府もいろいろ模索しているようです。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

建替え中の貸家建付地評価について

先週、賃貸建物を建替え中に相続が発生した場合は、貸付用の小規模宅地等の評価減の特例は、適用できる可能性があるが、

貸家建付地の評価減は難しい、というようなことを書きました。

ただ、貸家建付地評価ができる場合もあるとして、次のような条件をあげました。

1.建て替え前の賃借人が、建て替え後の建物に入居することになっている

2.したがって、立退料などの支払いはしていない

3.敷金等の支払いがあり、賃貸借契約が成立済みである 

建物を建替える間、仮住居に住んでいなければなりませんから、通常の賃借人の方はなかなかそこまでしないでしょうから、上記はちょっと難しいのかな、と思います。

ただ、建物を自分たちで作った法人に貸しているような場合は、適用できる可能性があります。

すなわち、所有者である個人から、法人に一括で賃貸し、法人が入居者に個別に賃貸しているような場合です。

この場合には、借主は法人ですので、建替え前と建替え後の賃借人は変わりません。住む人は変わるかも知れませんが。

これであれば、上記の条件は満たされる可能性はあります。

そうすれば、所有者(貸主)である個人は、安心して建物を建替えることができます。

ただ、評価を下げるためだけにこの形態を作るのであれば、租税回避行為として否認されることもあり得ます。

日頃から法人の運営などもきちんと行って、実態のある会社であることが大事ですね。

その他、建物が法人の所有であって、地主である個人と土地の賃借人である法人の間にきちんとした契約があれば、建替え中であっても、個人の土地の評価は変わらないのではないかと考えられます。

このような建替えがからむ場合なども考慮して、法人の活用を考えておくとよいのではないでしょうか。

編集後記

2週続けての連休・飛び石連休も終わり、気候も涼しくさわやかになって、絶好の仕事日和になってきましたね!この時期は本当にヤル気が充満してくるのではないでしょうか?今週はあと3日でいいのですから、頑張っていきましょう!

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