賃貸事業の法人化、地代を払うこと【実践!相続税対策】第136号

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土地建物所有者

皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

台風が去った後、一気に暑くなりましたね。

もう梅雨明けしたような感じもしますが、梅雨前線はまだまだ、あるようですね。

ということで、本日も暑さを吹き飛ばして頑張っていきましょう!「実践!相続税対策」、よろしくお願いいたします。

賃貸事業の法人化、地代を払うこと

私の担当する回では、2回に渡って不動産賃貸業の法人化について書いています。

今回も、その続きです。

個人から法人に、賃貸物件の建物だけを売却して、土地については、個人が所有したまま、「土地の無償返還の届出書」を税務署に出す、という流れでした。

この場合、土地に関しては法人と個人との間で賃貸借契約を結んで、法人が個人に地代を払っていくことになります。

地代の額は、賃貸借と言える程度の金額は支払う必要があり、固定資産税の年額の3倍程度の地代を、毎年払っておくことが必要です。

もちろん、必ずしも3倍と決まっているわけではありませんので、地代の通常の相場以上であれば問題ないでしょう。

この賃貸借契約をきちんと締結しておくことで、個人の土地の相続税評価額は、20%の評価減をすることができます。

土地は無償返還の届出を出していますから、法人に借地権はないのですが、賃貸借契約が成立していることにより、土地は地主が使うことはできません。

したがって、その分の評価減として、20%の減額が認められるのです。

なお、この場合は、その減額された分の金額は、法人の株式評価において、資産として加算されることになります。

法人は借地権は持たないのですが、個人の土地の評価を減額する以上、その減額された金額は、当然法人の資産価値に上乗せすべき、ということです。

そこで、ひと工夫したいのが、法人の株主ですね。

せっかく土地の評価が20%減額されたのに、株式評価が上がってしまうのでは、その効果が半減されてしまいます。

賃貸経営をする法人の株式を、財産を持っている地主が持っていれば、法人が利益を上げれば上げるほど、また、上記の20%加算がされれば余計に、株価が上がってしまいます。

これを解決するのは簡単なこと、地主(相続の対象者、たとえばお父さん)が、法人の株式を持たなければいいのです。

法人を設立する時に、株主に入らないか、少しだけ持つようにすればいいのです。

息子さんが株主になるようにすればいいのですが、お金があまりない、ということもあり得ます。

その時は親から借りて、あるいは贈与を受けて、会社を作ればいいのです。

個人(地主:お父さん)から賃貸建物を買うお金もなければ銀行とよく話しておいて、融資を受ければいいのです。

というようなことで、賃貸経営を法人化していくには、いろいろな問題をクリアしていく必要があります。

また、当然、個人が預かっていた敷金や保証金などがある場合は、それを法人に引き渡す必要がありますね。

また、オーナーチェンジになりますので、賃借人にその旨の連絡、家賃入金口座の変更などをお願いしないといけません。

賃貸契約書も変更する必要がありますね。

以上、3回に渡って賃貸経営の法人化について書いてきました。

不動産所得が多い方などは、是非、検討されたら良いかと思います。

編集後記

来週もまた賃貸経営のオーナーさん向けセミナーを行います。吉祥寺地区に特化して不動産業を行っている会社のお客様向けです。その会社とは初めて企画したセミナーなので、ちょっと楽しみですね!

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