賃貸事業の法人化、消費税に注意!【実践!相続税対策】第134号

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皆様、こんにちは。
税理士の北岡修一です。

1日遅れ、かつ遅い配信となりましたが、「実践!相続税対策」配信いたします。

よろしくお願いいたします。

賃貸事業の法人化、消費税に注意!

先週は、個人の不動産所得の基になる、賃貸不動産を法人に移し、所得税課税から、法人税課税&所得分散を計っていく、

というような話しをしました。

今回もその続きです。

個人から、法人に売却するのは、賃貸の建物だけ、という話をしました。

土地も売ると売却価格が高くなってしまうので、資金繰りが大変だということと、

土地を売ると売却益が発生し、譲渡税が高くなるから、ということで、建物だけの売却でいい、という話です。

ここで1つ問題になってくるのが、消費税です。

ご存じのように建物の売却には、消費税が課税されます。

これは、事務所・店舗用の建物であろうと、住居用の建物であろうと、関係なくかかってきます。

しかも、本年4月からは、消費税が8%に上がっています。

では、この消費税を払わないといけないか、というと、ほとんどの方は、払わなくても構いません。

なぜかと言えば、消費税は課税事業者でなければ払う必要がないからです。

課税事業者とは、原則として2年前(基準期間)の課税売上が、1,000万円を超える人です。

課税売上とは、消費税の課税対象となる売上のことで、非課税売上は含まれません。

皆様の賃貸収入の多くは、住宅の家賃収入かと思われますが、この住宅家賃については、非課税売上となっています。

家賃で課税対象となるのは、店舗や事務所などの事業用の家賃収入です。

ということで、不動産賃貸事業で、消費税の課税事業者となる人は、2年前の事業用の家賃収入が、1,000万円を超えている人だけです。

それ以外の人は、建物を法人に売却しても、その消費税は納税する必要がないのです。

事務所家賃等が多くて、課税事業者になっている方は、法人化にあたっては、消費税の納税が発生することを、十分考慮しておいてください。

それを知らず、確定申告の時に多額の消費税がかかってくると全体の資金計画が、大幅にくるってしまうかも知れません。

是非、注意してください。

なお、消費税がかかってしまう場合は、購入した法人の方で課税事業者を選択して、消費税の還付を受けることを検討していきます。

消費税を上乗せして購入した方(法人)は、支払った消費税を売上にかかる消費税から、控除することができるからです。

この場合には、消費税の課税事業者を選択する、ということと、いかに課税売上割合を高めるか、ということが、ポイントになります。

ここは税理士の腕の見せ所、かも知れません(笑)。

また、売った方の個人で、消費税を払う必要のなかった方も安心してはいけません。

建物を売ったということは、課税売上が発生した、ということであり、それが1,000万円を超える時は、2年後から課税事業者になる、ということなのです。

すなわち、2年後は課税事業者ですから、そこで課税売上が発生する(2年後にも建物を売ったとか)と、今度は消費税を払わなければいけないのです。

消費税は、いろいろかかわってきますので、かなり注意をしておかなければいけないですね。

特に消費税率は8%に上がりましたし、今度は10%になってきますので、失敗すると大きいです。是非、注意してください。

賃貸業を法人化するなどは、やはり私ども税務専門家に相談して進めた方が、いいと思いますね。

編集後記

先週は、ある不動産会社で「賃貸事業の法人化」についてセミナーをやりました。法人化を検討されている方が多いのには、ビックリしました。

また、今月も別な不動産会社で、同じようなセミナーを行う予定です。

相続税増税も近づいてきましたし、皆、本気になってきた、感じですね...。(笑)

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