親の土地を借りる場合の地代【実践!相続税対策】第109号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

ずい分と寒くなってきましたね。
12月に入り、年末恒例の「税制改正大綱」ももうすぐ出てくるのではないでしょうか?

来年は消費増税が目玉ですが、先日も消費税の簡易課税の益税封じの記事が出ていました。

税率が上がれば上がるほど、もらっても払わない益税の額は増えていきますから、やはりちょっと問題ではありますね。
 
ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。

親の土地を借りる場合の地代

親の土地の上に、子が建物を建てる場合、地代は払いますか?

通常は払わないですよね。

特に、親の土地に子が自宅を建てる場合には、親は土地を無償で土地を貸している、というのが普通ではないでしょうか?

この場合、贈与税か何かの問題が出るのでしょうか?

基本的には、無償で問題ありません。
このように無償で貸すことを、使用貸借と言います。

有償で貸すのは、賃貸借と言いますね。

子が使うので、その土地の固定資産税くらいは、自分で払うよというケースもあるでしょう。

この場合も、無償と同様に使用貸借となります。
固定資産税を負担したくらいでは、有償で借りているとは言えないのです。

このような使用貸借の場合は、贈与税や所得税の問題はありませんが、相続税では若干不利になります。

すなわち、その土地の評価額が、親が自分で使っている場合の評価額=自用地評価額ということになります。

自用地評価額は、何の評価減もないので、貸している場合に比べ高くなってしまいます。

土地を賃貸していれば、借地権分が控除され、底地だけの評価になります。自用地の30%、40%程度の評価で済んでしまいます。

土地の上にアパートなどの建物を建てて、賃貸していれば、その土地は貸家建付地になり、20%程度の評価減をすることができます。

使用貸借の土地は、これらの評価減がない、ということになります。

贈与税の問題は発生しないけれど、相続時の土地の評価は高くなりますよ、ということですね。

では、親の土地に子供が建物を建て、それに際して土地の賃貸借契約を結んだ場合は、どうなるでしょうか?

通常、自分の土地に、他人に建物を建てさせないですよね?

単に地代だけもらえばいいので、どうぞ建物を建ててください、などとは言わないはずです。

その場合は、相応の権利金をもらう(借地権を売る)ということになると思います。

土地価格の60%や70%のお金をもらって初めて、建物を建てさせるということになります。

そのような一般的な慣行の中で、子には地代の支払いのみで建物を建てさせる(土地賃貸借契約をして)ということになると、本来は
 
もらうべきであった、借地権代について、親から子に贈与があったものとみなされてしまいます。

こうなると多額の贈与税がかかりますので、これは避けなければなりません。

使用貸借であれば贈与にはならなかったのに、賃貸借にしたばかりに贈与税がかかってしまうのでは、泣くに泣けませんね。

そこでこのような場合はどうするか?

これについては、ちょっと長くなってしまいますので、次々回ということにしたいと思います。

編集後記

12月は忘年会の連続ですね。なぜか不思議とうまい具合に空いている日に埋まっていきます。バッティングすれば断ることもできるのですが(笑)。ただ不思議なことに今年は金曜日が2日も空いている...これは不思議ですね。まあ、その内埋まってしまうかも知れませんが...。

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