土地の所有者と家屋の所有者が違う場合【不動産・税金相談室】

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土地建物所有者

Q 昨年、自宅を売却して確定申告をするのですが、土地の所有者と家屋の所有者が違います。土地は同居の母親が所有していますが、建物は長男である私が建てたものです。母と私の家族は同居していますが、この場合でも、土地建物の譲渡益すべてについて、3,000万円特別控除を受けられますか?

A 居住用財産、すなわち自宅を売却した場合において、譲渡益が出た場合には、3,000万円の特別控除の特例があり、その金額までの譲渡益であれば譲渡所得税はかかりません。

ただし、この3,000万円特別控除は、主として家屋の譲渡に対して受けられる特例です。居住用というのはあくまで家屋であるからです。ただし、家屋と土地は一体となって利用されているものですから、居住用の家屋と共に、その敷地を譲渡した場合は、土地の譲渡益についても特別控除の特例を受けることができます。

この場合において、家屋と土地の所有者が違う場合には、無条件でOKというわけではなく、次の要件を満たした場合のみ、3,000万円特別控除の特例を受けることができます。

・その家屋と共に、その敷地の用に供されている土地の譲渡があったこと
・その家屋の所有者と、その土地の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計
を一にしていること
・その土地の所有者は、その家屋の所有者と共に、その家屋を居住の用に供
していること

ご質問者の場合は、土地の所有者であるお母様とは、当然親族関係があり、
同居しているということで、生計は一であると言えることなどから、土地・
家屋共に3,000万円特別控除の特例を受けることができます。

ただし、控除を受けられる金額は、お2人合わせて3,000万円ということになります。

(昨年11月末のメルマガに書きましたが、家屋を共有していた場合は、それぞれが最高3,000万円の控除を受けることができ、合わせて6,000万円までの譲渡益に、税金がかからないことになります。)

担当:北岡

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