修繕費か資本的支出か【不動産・税金相談室】

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Q アパートが古くなってきたので、間取りを変更したり、床や壁の張替え、システムキッチンを入れたり、お風呂もユニットバスに取替え、トイレの便器も交換したりしています。
これらは修繕費になるのか、それとも資産に計上して減価償却をするの(資本的支出)か、その判断基準などはどのようにするのでしょうか?

A これらを修繕費か資産計上かを判断するのは、一概には言えるものではありません。

まずは、かかった費用の詳細な明細を、きちんともらっておくことが大事です。その上で、各工事や資産ごとに、判断をしていきます。

判断の基本的な基準としては、その費用が修理・維持管理に通常要する費用の範疇に入れば修繕費、資産の価値を増加させる費用やその資産の使用可能期間を延長する費用の範疇に入れば、資産計上となります。

具体的には、家屋の床の既存部分の取替え、畳の表替え、毀損したガラスの取替え、障子、襖の張替え、ドア、トイレ、台所、換気扇の修理、部屋の改装工事、原状維持のための家屋や壁の塗り替えなどは修繕費になるでしょう。

なお、用途変更のための模様替え、キッチン・ユニットバスの取替え、外壁を吹き付けからタイルに変更するなどの費用は、資産計上になります。
ただし、修繕部分を含む場合は、一部修繕費で処理することになります。

内容的には上記のようになりますが、その上で、支出した金額で判断することになります。

まず20万円までの修繕費用であれば、それが資産計上すべきものであっても修繕費とすることができます。

備品などの購入の場合は、1個または1組が10万円未満のものであれば、費用として処理することができます。

さらに青色申告をしている場合には、上記の20万円、10万円を超えても、30万円までであれば、少額減価償却資産の特例として費用処理することができます。ただし、これはトータル年間300万円までです。

また、修繕費か資産計上か不明な場合は、60万円までの費用は費用処理でできるという通達もあります。

金額による判断をする場合は、どこまでが1つの判定単位なのか、どの金額を使うのか、わかりづらい点がありますので、専門家によく聞いて判断をすることをお勧めします。

《担当:北岡》

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