子に無償で貸している住宅 【不動産・税金相談室】

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Q 私ども夫婦は、3年前までは戸建てに住んでいましたが、現在はマンションを購入して、こちらに住んでいます。
以前住んでいた戸建ての方は三男家族が住んでおり、家賃などはとっておりません。

三男はサラリーマンで働いていますし、家賃を取った方がいいと聞きますが税金上はどのように違ってくるのですか?

なお、将来はこの住宅については、三男に相続させる予定です。

A 家賃を取った場合は、所得税と相続税に影響が出てきます。

家賃を取れば、この収入については所得税の確定申告をする必要があります。

家賃収入は、不動産所得になりますが、この住宅についてかかっている土地建物の固定資産税や、借入金があればその利息、その他貸主が負担すべき修繕費などは、必要経費として収入から控除することができます。

影響が大きいのは、相続税の土地建物の評価です。
土地については、建物を賃貸していれば貸家建付地となり、約20%通常評価から減額することができます(借地権割合60%、70%の地域)。

建物については貸家となり、これも相続税の通常評価から30%を減額することができます。

所在場所にもよりますが、土地などはかなりの評価減になることもあり、相続税も相当下がることになります。

ただし、一般の家賃相場での家賃を収受することが基本となります。
家族だからといって安い家賃にしてしまうと、賃貸借とは認められなくなり使用貸借とみられてしまう可能性があります。

そうなると、貸家建付地や貸家としての減額が認められなくなります。
その点はご注意ください。

また、一般相場での家賃収入ですと、所得税の方もそれなりにかかってくる可能性があります。
他の収入が多い場合などは、累進税率で所得税が高くなる可能性もありますので、事前に試算してみることをお勧めします。

なお、三男に賃貸している住宅を、三男が相続した場合においても、相続時においては、貸家建付地および貸家ですので、評価減は可能です。

ただし、相続後は貸付事業には該当しなくなります。
貸付事業用の小規模宅地特例(200m2まで50%評価減)は使うことができませんので、ご注意ください。

《担当:北岡》

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