母屋と離れがある場合【不動産・税金相談室】

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Q 父は数年前に亡くなり、現在は同じ敷地に母の住む母屋と、長男である私の家族が住む離れがあります。
土地は母がすべて所有しており、家屋については母屋は母、離れは私が所有しています。子は私ひとりだけです。

母の相続があった場合、この土地の評価は、小規模宅地の評価減を使うことができるのでしょうか?

A 居住用の敷地については、小規模宅地特例を使えれば、330m2まで 80%評価減を行うことができます。これが使えるか使えないかは、非常に大きな問題ですね。

ご質問のケースにおいては、小規模宅地特例を使うのはかなり難しいと思われます。

小規模宅地特例を使えるケースとしては、1つには同居親族が相続した場合です。ご質問者は、離れに住んでいるため、この要件は満たしていません。

次に、配偶者および同居親族がいない場合は、いわゆる「家なき子」が相続した場合には、小規模宅地特例を使うことができます。

ただし、ご質問者の場合は、自分所有の家に住んでいますから、家なき子には該当しません。

平成30年の税制改正で家なき子の要件は改正されましたので、この家を3親等内の親族が所有していたとしても、家なき子には該当しなくなりました。
対策は、難しくなった、ということです。

もう1つ、小規模宅地特例を使えるケースがあります。
それは、生計一の親族が住む家屋の敷地も、評価減の対象になる、ということです。

すなわち、ご質問者がお母様と生計一であれば、ご質問者が住む家(離れ)の敷地は、80%評価減できる、ということです。

ただし、この生計一に該当するのは同居していない場合は、非常に難しいと考えられます。生計一とは簡単に言えば、お財布が一緒、ということです。これは実際には、なかなか該当しないケースが多いですね。

以上のように、母屋の家屋の敷地、離れの家屋の敷地とも、小規模宅地特例を使うのは、難しいと考えられます。

小規模宅地特例を使うのに、一番良いのは、同居をすることです。

母屋を改築や増築するなどして同居する。
離れは不要であれば取りこわして敷地全体を母屋の居住用敷地とすれば、全体が80%評価減の対象になります。

離れがある場合などは、相続の際の評価は事前によく検討しておいた方がいいですね。

《担当:北岡》

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