リフォームした場合の譲渡所得について 【不動産・税金相談室】

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Q 6年前にアパートを4,000万円で購入し、今年、この物件を4,200万円で売却する予定です。
3年前にリフォームしたのですが、この場合の譲渡所得について、どのように計算するか教えてください。

取得時は、土地部分が1,000万円、建物は3,000万円、リフォームは1,000万円かかりました。

A 譲渡所得は、売却価格から取得価格と譲渡費用を控除して計算します。
この金額がプラスであるときに、譲渡所得税がかかります。

建物の取得価格は、取得した時の金額をそのまま控除することはできず、売るときまでに建物の価値が下がることから、取得価格から減価償却費を差し引くことが必要です。

減価償却費の計算方法は定額法により、取得価格×償却率×経過年数で計算します。

償却率は、建物の構造などにより異なります。
今回売却するアパートを木造と仮定した場合、耐用年数は22年、定額法の償却率は0.046となります。

また、途中でリフォームしていることから、この減価償却費を計算するためには、当初取得部分とリフォーム部分を分ける必要があります。
この場合の計算は、次のようになります。

●当初取得部分の減価償却費  3,000万円×0.046×6年=828万円
●リフォーム部分の減価償却費 1,000万円×0.046×3年=138万円

建物の取得費 (3,000万円-828万円)+(1,000万円-138万円)=3,034万円
土地の取得費 1,000万円

譲渡所得 4,200万円 - 3,034万円 - 1,000万円 = 166万円

ここから、譲渡にかかった費用などを控除します。譲渡費用の主なものとして、土地や建物を売るために支払った仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙代などがあります。

これらがある場合には、上記金額から控除して、譲渡所得を算出します。

譲渡所得がプラスである場合には、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、所有期間により異なります。今回は6年前に購入した物件ですので、所有期間が5年を超える長期譲渡所得に該当し、税率は20.315%(住民税・復興税含む)となります。

また、物件を購入したときにかかった登録免許税、不動産取得税、印紙税について、賃貸物件の場合は必要経費に算入されることから、取得費には含まれませんので、ご注意ください。

《担当:宮田》

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