代物弁済における税務上の取扱い 【不動産・税金相談室】

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Q 個人事業を営んでおりますが、借入金を返済するために、古くなった自宅の土地・建物を代物弁済に充てることとしました。

そこで、代物弁済を行った場合の税務上の取扱いについて教えてください。

A 代物弁済とは、債務(借入金)の返済に代えて、他の物品によって債務を消滅させることをいいます。

たとえば、 5,000万円の借入金があり、それを返済する現預金がない場合に不動産など他の物品を債権者に差し出すことで、借入金を消してもらうわけです。

つまり代物弁済は、「5,000万円で不動産を売却して、その資金で借入金を返済する」場合と、同等の効果が生じますので、売却した場合と同じく譲渡所得の対象とされています。

この場合、原則として、債務金額により譲渡したものとして取り扱いますが債務金額がその不動産の時価より大きい場合には、その不動産の時価によって譲渡したものとする、ことになります。

さて、ご質問者のケースは定かではありませんが、このように代物弁済が行われる背景には、債務者が「資力喪失」の状況にある場合も少なくありません。

そこで「資力がなく債務の弁済が著しく困難」であるために代物弁済する場合には、そこに税金が発生してしまうと債務の弁済が困難となってしまうことから、非課税として取り扱われています。

ただし、不動産等の時価と債務金額の差額を清算金として受領している場合には、非課税の対象となりませんので、注意が必要です。(清算金を他の債務の弁済に充てている場合を除く)

また、代物弁済は税務上の譲渡として取扱われることから、ご質問のように自宅を代物弁済に充てたのであれば、居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

代物弁済をされる場合には、資力喪失状態における非課税の取り扱いのほか3,000万円特別控除なども考慮するようにしましょう。

なお、事業用の資産(土地等の非課税資産を除く)の代物弁済については、前述した譲渡収入に対して消費税が発生しますのでご留意ください。

《担当:樋口》

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