住宅取得、建て替えのタイミング【不動産・税金相談室】

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Q 現在住んでいる自宅建物が、築40年以上と古くなってきて、建て替えるか、売却して買換えるか検討しています。
高齢の父が相続税対策も兼ねて、住宅取得資金贈与をしてくれることにもなっています。来年2019年10月には消費税が上がることもあり税金的にはいつ頃建て替えたりするのが得策でしょうか?

A これからそのような悩みが多くなってくる時期ですね。

ご質問のように、2019年10月からは消費税率が10%に増税される予定です。

したがって、それ以降に建物の引き渡しを受ける場合は、消費税率が高くなります。
したがって、2019年9月までに引き渡しを受ければ、消費税は8%のままですので、それまでに建てるというのが得策です。

ただし、消費税の増税には経過措置があります。増税の6カ月前、すなわち2019年3月31日までに、建て替えの建築請負契約を締結すれば、引き渡しがいつであっても、消費税率は8%のままでよい、というものです。

この経過措置を利用すれば、慌てて2019年9月末までに建物を完成させる必要はなくなりますね。
ただ、請負契約をするためには、それまでに建築の設計や見積りなど出してもらって、何度も打合せをして決めていく必要があるので、大変は大変です。

消費税は上記でよいのですが、住宅取得資金贈与の非課税特例を受ける場合は、また事情が違ってきます。

現在、住宅取得資金贈与の非課税枠は、一般の住宅で700万円、省エネ性能に優れているなど、良質な住宅の場合は1,200万円までとなっています。

これが、2019年4月から1年に限っては、非課税枠が2,500万円と3,000万円に大幅にアップします。
ちょうど消費税の経過措置が始まるのと同じ時期です。これは決して偶然ではありません。

2019年4月より前に請負契約をすれば消費税は8%でよい、となると当然、駆け込み需要というものが出てきます。4月までに契約しておくか、9月末までに引き渡しを受ければ、消費税が安くて済む、ということで家を建てようとしている人が、その時期に殺到してしまいます。

そうなると怖いのは、その反動です。それ以降は家が売れなくなってしまいかねません。消費税が8%に上がる時もやはり駆け込み需要の反動はありました。

そこで、2019年4月以降に、消費税率10%で請負契約をした場合は、住宅取得資金贈与の非課税枠を最高3,000万円と大幅に上げますので、ぜひ、4月以降に契約しませんか? という国のお誘いみたいなものです。

政策的に、駆け込み需要やその反動を抑える、ということですね。

2019年3月までに契約して、消費税率を8%にするか、2019年4月以降に契約して、住宅取得資金贈与を最高3,000万円まで受けるか。

さて、どちらにするか、ということになります。これはもちろんご質問者が考えて、自分の場合はどちらがいいか判断して決めることですね。

なお、2019年4月以降に契約して9月までに 引き渡しを受ければ、両方の恩恵を受けられるのでは? という方がいらっしゃいましたが、そういうことにはなりません。

上記の場合には消費税率は8%になりますが住宅取得資金贈与の 3,000万円非課税は、消費税率10%で契約した場合という条件がありますので、両方の恩恵を受けることはできないことになっています。
                

《担当:北岡》

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