広大地評価の改正について 【不動産・税金相談室】

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Q 高齢の父親の所有する土地で、1,000m2以上のものがあるのですが、相続が起こっても広大地評価が適用できるので、かなり評価額は低くなると思っていました。
ただ、税制改正で来年2018年からはそれが使えなくなるとのことですが、今から何とかすることは、できるのでしょうか?

A 今まで土地を最有効利用するためには、道路などを入れなければならないような広大地に該当すると最大65%もの評価減ができる制度がありました。

これが、2018年1月1日以降の相続贈与から廃止され「地積規模の大きな宅地」の評価に変わることになります。その結果、評価減は大幅に縮小され評価額が高くなることになります。

簡単に改正後の内容を見てみます。まず地積規模の大きな宅地とは、次の宅地となります。

1.三大都市圏(東京・大阪・名古屋)は、500m2以上の宅地
それ以外の地域においては、1,000m2以上の宅地

2.市街化調整区域、工業専用地域、および 容積率400%(東京23区においては300%)以上の地域、に所在する宅地は除く

3.普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在する宅地

また、評価額は、形状や面積が評価額に考慮されることになりました。
今までの広大地評価は、面積だけでやっていました。

・形状を考慮・・・奥行補正率や不整形地補正率などを使います。
・面積を考慮・・・地積に応じ、新たに「規模格差補正率」を使います。

詳細は長くなりますので割愛しますが、現行の広大地よりは評価額が高くなってしまいます。

そこで、2018年から評価額が高くなる前に、現行の広大地評価が使えないかということになります。広大地評価を適用するには、2017年中にその土地を贈与することです。

ただ、贈与すれば贈与税がかかりますし、大きな土地ですので広大地評価をしたとしても、それなりの評価額になってしまうかも知れません。

そこで、相続時精算課税を使う、という方法があります。相続時精算課税であれば、2,500万円までは贈与税はかかりません。2,500万円を超えた場合は超えた部分の20%の贈与税を納付することになります。

ただし、相続時精算課税を使った場合は、その贈与をした財産は贈与をした人が亡くなった時に、相続財産に上乗せしなければなりません。
相続税で税金の精算をするということです。

相続時精算課税の利点は、贈与時の価格で相続財産が固定できることです。
2017年中に贈与すれば、広大地評価による評価額で相続税も計算することができるのです。

2,500万円を超えた部分の20%の税金は、相続税の前払いとして割り切ってしまうことです。

なお、今年も残り少ないですので、広大地に該当するか、評価額はいくらになるのか、今から早急にやらないと間に合わないですので、やるのであればお急ぎください。

また、贈与はしっかり契約をして、登記も年内に申請することです。万が一登記が間に合わない場合は、契約をして確定日付などを公証役場で取っておくことが肝要です。あるいは公正証書で契約書を作るかです。

《担当:北岡》

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