不動産　税金相談室

短期譲渡と長期譲渡の区分【不動産・税金相談室】

2017.09.29

Ｑ　隣り合った２つ(２筆)の土地ＡとＢを、まとめて売却する予定です。
土地Ａは、父親が40年前に購入した30坪の土地を私が相続したものであり、土地Ｂは、私が３年前に購入した20坪の土地です。

取得した時期が短期と長期で異なる場合、所得税の税率はどのようになるのでしょうか。

Ａ　ご質問のケースでは、売却金額を長期所有部分(長期譲渡所得)と短期所有部分(短期譲渡所得)とに按分して、長期・短期を区分し、それぞれの税率を適用することとなります。

土地・建物の譲渡所得にかかる税率は、その資産の所有期間によって適用される税率が異なります。

長期・短期の区分と、その税率は以下のとおりです。

（１）売却した年の１月１日時点の所有期間が５年超(長期譲渡所得)
所得税15％＋復興税0.315％＋住民税5％＝20.315％

（２）売却した年の１月１日時点の所有期間が５年以下(短期譲渡所得)
所得税30％＋復興税0.63％＋住民税9％＝39.63％

ご質問者は、お父様から相続した土地Ａと、ご自身が購入された土地Ｂとを、まとめて売却される予定とのことです。

相続した土地Ａに関しては、亡くなった方の所有期間や取得価額を引き継ぎますので、５年超(30年)の長期譲渡所得に該当します。

一方、ご自身が購入された土地Ｂに関しては、実際の取得日から起算して長期と短期を判断することになりますが、ご質問のケースは３年前の購入とありますので、短期譲渡所得に該当します。

仮に、２つの土地の取引が別々のものであれば、それぞれ長期か短期かを判断して、いずれかの税率を適用することになります。

ただし、今回は、所有期間が長期と短期で異なる土地を一括して売却するため、その売却金額を長期部分と短期部分に按分する必要があります。

この場合には、売却した土地Ａ・Ｂの「時価」を算定し、その時価の比率により、売却金額を按分することになります。

ただし、契約書等でそれぞれの土地の売却金額が区分されていて、かつ、その金額が時価と比べて適正であれば、その金額によることも認められています。

なお、売却にかかる諸費用(譲渡費用ょょに関しては、土地Ａ・Ｂに直接対応する費用を除き、売却金額に応じて按分することとなります。

《担当：樋口》

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