一般定期借地権の評価【不動産・税金相談室】

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Q この度、父親が亡くなり相続が発生しました。自宅については、数年前に、定期借地権付建物として購入したものですが、この場合の、定期借地権の相続税評価額は、どのように計算するのでしょうか?

A 一般的に、借地権の価額は、自用地としての価額に借地権割合を乗じて計算されることはご承知のことと思います。

その借地権割合については、借地事情が似ている地域ごとに定められており路線価図等に表示されています。(路線価図は、国税庁HP上の「財産評価基準書」で確認がとれます。)

今回は、一般定期借地権としてご説明しますが、その評価方法は、異なります。

借地権という同じ枠組みなのですが、単純に、自用地価額×借地権割合で計算はしません。

なお、定期借地権の種類としては、一般定期借地権、事業用定期借地権および建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

相続税の評価方法としては、3種類の定期借地権とも同一となります。

その一般定期借地権の評価額は、原則、借地権者に帰属する経済的利益をベースに計算します。

ベースとなる経済的利益とは、簡単に言うと、定期借地契約時に支払った権利金や保証金等のことを指します。

実務上は、課税上弊害がない場合ではありますが、次の様に評価していくことが多いです。

「自用地価額×経済的利益の総額/設定時の通常の取引価格×逓減率」

とてもわかりずらいと思いますので、すごく簡単な例でご説明します。

相続開始時の自用地価額 7千万円
自宅購入時に支払った権利金の額(返還不要) 2千万円
借地権設定時の通常の取引価格 5千万円
逓減率 0.9

定期借地権は、時の経過によりその評価額が逓減していくことが特徴です。

この場合の評価額は、

7千万円×2千万円/5千万円×0.9=2千5百2十万円

となります。

今回は、説明の便宜上、かなり簡便な例としてありますが、実際は、論点が多くあり、少し面倒なものとなっています。

よって、定期借地権の評価が必要な際は、専門家にご相談されますことをお勧めいたします。

《担当:利根川》

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