非居住者の不動産譲渡【不動産・税金相談室】

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House, Money

Q 父が亡くなったため、法定相続人である姉と私の2人で、実家の土地建物と預金を相続する予定です。
姉は、15年程前に結婚して以来、アメリカに居住しており、私も実家から離れて暮らしているため、実家を売却したいと考えています。

姉は、税務上「非居住者」という扱いになるそうですが、非居住者が不動産を売却した場合の税金の取り扱いについて教えてください。

なお、預金はわずかであり、不動産の価値もあまり高くないことから、相続財産は、基礎控除額(4,200万円)以下に収まる見込みです。

A 非居住者であっても、日本国内の不動産を売却したことにより、売却益 (譲渡所得)が出る場合には、日本において確定申告が必要です。

課税される税率は、通常のケースと同様ですが、お姉様は日本国内に住所がないと思われますので、原則として住民税は課されません。

ただし、非居住者が不動産を売却した場合、

(1) 買主が個人であって、売買金額が1億円以下であること
(2) 買主本人またはその親族の居住用であること

の2つの条件に該当しないものであれば、その買主は購入金額に対して、10.21%の源泉徴収が必要となります。
すなわち、買主は購入金額から税金を差引いて支払う、ということです。

なお、相続の仕方によって、譲渡時における税金の取り扱いが異なることになりますので、注意しなければなりません。

相続の仕方としては、

相続財産を、相続人同士で割り振る方法(現物分割)が一般的ですが、その他にも、不動産を売って相続する方法(換価分割)、特定の相続人が、財産を相続する代わりに、それ以外の相続人に対して代償金を支払う方法(代償分割)があります。

このうち、現物分割を行うケースでは、現物分割によって非居住者が不動産を相続(共有の場合を含む)し、その後売却したのであれば、上述のとおりの課税が生じます。

換価分割の場合にも、非居住者である相続人に分配される部分については、現物分割と同様に上述の課税が生じます。

一方、代償分割のケースでは、特定の相続人が財産を相続する代わりにほかの相続人に対して代償金を支払うこととなりますので、譲渡にかかる税金は、相続財産を取得した特定の相続人に対して課されます。

したがって、代償分割の場合は、相続財産を取得する特定の相続人が、ご質問者であるか、非居住者であるお姉様であるかによって、源泉徴収や住民税の取り扱いなどが、異なってきますのでご注意ください。

《担当:樋口》

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