駐車場の小規模宅地等の特例について【不動産・税金相談室】

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Parking

Q 不動産賃貸業を行っていた父の相続により、アパートや青空駐車場を取得しました。この青空駐車場について、小規模宅地等の特例は適用できますか?
アパート入居者専用の駐車場と、これとは別に月極駐車場があります。それぞれで適用は異なるのでしょうか。

A ご質問の駐車場については、アパート入居者専用の駐車場と月極駐車場とでは、評価方法が異なります。

お父様が所有されていた月極駐車場については、貸駐車場として利用している場合、自用地(更地)評価となります。

自用地としての価額により評価するのは、土地の所有者が、その土地をそのままの状態で貸駐車場を経営することは、その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは異なるものであるからです。

次に、この月極駐車場が、小規模宅地等の特例の対象となるかどうかです。
この特例を適用するには、その土地が建物または構築物の敷地の用に供されていることが条件となります。

駐車場の場合は、構築物のあるなしによって適用できるかがポイントとなります。駐車場でいう構築物とは、アスファルト舗装されていることや、立体駐車場であることです。
これらの駐車場は、構築物の存在が明らかであるため、小規模宅地等の特例の対象となります。

砂利敷についても、構築物に該当しますが、大分前に埋めた砂利であったり、砂利が土に埋まっているような状態では、構築物として認められない可能性が強いでしょう。

次に、アパート入居者専用の駐車場の評価方法についてです。
この場合、駐車場の契約者や利用者がアパート賃借人である場合は、アパート敷地と一体であると認められるため、貸家建付地の評価となります。

その地域の借地権割合にもよりますが、概ね20%程度、自用地評価よりも低くなります。

ただし、一部でもアパート賃借人以外の人や、土地所有者自らの駐車場として使用している場合は、自用地評価となります。
また、アパートの敷地は、小規模宅地等の特例の対象にもなります。

貸家建付地として評価される駐車場や、構築物のある駐車場についての小規模宅地等の特例は、50%評価減となります。

なお、これらの貸付事業用宅地等について、評価減が適用できるのは200m2までとなっています。

その他の居住用や事業用の宅地等も含めて、どの土地について小規模宅地等の特例を適用するか、評価減の大きくなるものを比較検討する必要があります。

《担当:宮田》

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