収用と居住用の特別控除【不動産・税金相談室】

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Japan, City

Q 公共事業のため自宅の一部を収用される予定ですが、残りの部分についても隣接する学校法人から売買の打診を受けています。

取得費や諸経費などを考慮した概算では、自宅一部の収用によって3,500万円残部分の学校法人への売却によって2,000万円程度の利益が見込まれておりますが、どの程度の税金が生じることとなるか教えてください。

A 今回のケースでは、自宅売却後の買換えの有無がわかりませんから、まずは「収用特例の5,000万円特別控除」と「居住用特例の3,000万円特別控除」を中心に検討する必要があるでしょう。

通常、5,000万円特別控除と3,000万円特別控除については、重複して適用を受けることができません。

しかしながら、ここでいう重複とは一つの取引について2つの特例を適用できないという趣旨になります。

ご質問のように2つの取引がある場合には、一方の取引は5,000万円特別控除を適用し、もう一方の取引は3,000万円特別控除を適用することが認められています。

注意したいのは、同一年中における特別控除額の累積限度額が「5,000万円」である点です。

つまり、ご質問の場合には、それぞれの取引の利益(譲渡所得)の合計が、5,500万円(3,500万円+2,000万円)であるため、累積限度額を超える500万円については、課税の対象となるのです。

この場合、所有期間10年超の居住用財産であれば、譲渡所得6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されるため、所得税・住民税を合わせて14%(復興税を除く)の税率により税金が発生することとなります。

結果として、70万円程度(500万円×14%)の税金が生じる見込みです。

また、仮にこれら取引によって自宅を買い換えることとなる場合には、収用による買換特例の適用についても検討が必要です。

収用による3,500万円の利益については、買換え特例を適用し、それ以外の2,000万円の利益については、3,000万円特別控除を適用すれば、買換え資産の金額によっては、どちらの取引でも税金が発生しないケースも考えられるためです。

なお、今回は学校法人への売却ということですが学校法人などの公益法人等が収用の認可を受けている場合はもその取引は収用特例の対象となります。

現状は学校法人から打診を受けている段階とのことですので、予め収用の有無についてもご確認いただきたいと思います。

《担当:樋口》

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