自宅の売却と確定申告【不動産・税金相談室】

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Q 私はサラリーマンのため会社で年末調整をしています。
昨年はマイホームを売却しましたが、確定申告を行う必要はありますか。

A マイホームの売却によって利益が生じた場合には確定申告が必要です。

利益の計算は次の計算式によって行います。

『譲渡収入-(取得費+譲渡費用)』

譲渡収入とは、売った時の金額をいいます。つまり売却代金です。
一般的に、売買時には固定資産税の精算金の授受を行いますが、この精算金も譲渡収入に含まれます。

取得費は、買った時の金額をいいます。
この場合、建物については「減価償却費相当額」の計算を行ない、差引かなければなりませんので、ご注意ください。

また、譲渡費用は、売るためにかかった諸経費が該当します。
売買に伴い発生した仲介手数料や、売買契約時の印紙代などが一般的ですが、更地で売却するための建物取り壊し費用、あるいは測量費なども譲渡費用に含まれます。

このように計算して、利益が生じた場合には確定申告を行って納税することなるわけですが、マイホームであれば、ここから最高3,000万円を控除することができます。

よくあるケースですが、売買時に不動産会社等から「マイホームの特別控除があるので税金は0ですよ」と言われている場合であっても、特例を受けるためには確定申告が必要ですので、注意しなければなりません。

たとえば、上記の「3,000万円特別控除」や「軽減税率」、買換えの場合であれば「買換えの特例」などの特例です。

一方、上記の計算式でマイナス(損失)が出てしまった場合でも、その損失を他の所得(給与所得など)と通算して、税金を取り戻せるケースがあります。

この場合も確定申告が必要です。
たとえば、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例や、「買換え場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例を使える場合です。

確定申告を行う必要があるか否かだけでなく、確定申告を行うことによて特例の恩恵を受けられるか否かについても、もう一度確認してみる必要があるでしょう。

なお、ご質問ではマイホームの売却のみ触れられていますが、仮に売却と同時に新居をご購入されている場合(買換えの場合)には、新居にかかる住宅ローン控除などの確定申告が必要となるケースもあります。

その際には、3,000万円特別控除などの売却にかかる特例と、住宅ローン控除など、新居の購入にかかる特例とは併用できないケースがあります。

複数の特例が考えられる場合には、「併用が可能か」を確認し、併用できない場合は、「どちらを選択するか」を検討しなければなりません。

特例の要件や内容については、該当しそうな特例がありましたら、確定申告期限までに、税務署あるいは税理士に相談していただければと思います。

《担当:樋口》

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