生産緑地の評価について【不動産・税金相談室】

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畑

Q 現在、生産緑地に指定されている農地を所有しているのですが、この生産緑地の相続税評価額は、一般的にどのように計算されるのでしょうか?

A 住宅の建築が可能な市街化区域内で、一定の要件を満たした土地について、生産緑地の指定を受けると、所有者は建物を建てるなどの行為が制限されます。

つまり、市街化区域内であっても、農地等以外への利用は原則的にできないことになります。

その代わり、農地としての管理が求められるので、固定資産税については、農地として扱われ安くなります。

この生産緑地には買取りの申出制度というものがあり、特定の事由が生じた場合には、市区町村に時価で買い取るべき旨の申出を行えます。

特定の事由の1つに、生産緑地の指定告示の日から30年を経過したとき、があります。

具体的には、生産緑地の指定告示の日が平成元年3月31日だとすると、買取りの申出ができるのは、30年が経過した平成31年4月1日以降ということになります。

生産緑地の評価については、この買取りの申出ができることとなる日が、いつになるかがポイントとなってきます。

路線価地域のケースでみていきます。具体的な計算方法は下記のとおりです。

(1m2当たりの宅地として評価した価額-造成費)×地積×(1-減額割合)

計算式はともかく、減額割合だけ抑えておけば、よいかと思います。

その減額割合についてです。

課税時期において買取りの申出ができない場合

つまり、課税時期が、生産緑地の指定告示の日から30年経過する日の間にある場合などです。

この場合、課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間で減額割合が決められています。

その期間が5年以下のものは10%、5年超10年以下のものは15%、その後は、同様に5年毎に5%ずつ増えていきます。

控除割合のMAXは、25年超30年以下の35%です。

課税時期において買取りの申出ができる場合

これは、課税時期が、生産緑地の指定公示の日から30年を経過した日以降にある場合などです。

この場合の控除割合は、5%になります。直ぐに買取の申出ができため、農地の利用制限についてあまり考慮する必要はないということなのでしょう。

今回は、1つの事例で説明をしましたので、具体的な評価方法につきましては、専門家にご確認ください。

《担当:利根川》

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