不動産 税金相談室
２世帯住宅の所有権登記【不動産・税金相談室】
2016.12.16
Ｑ この度、築50年の自宅を取り壊し、私たち親夫婦と息子の家族で、２世帯住宅を新築することになりました。建築費5,000万円の内、息子が住宅ローンで2,000万円、残りの3,000万円を父親である私が支払います。
名義（持分）は、やはり資金の負担割合で、登記する必要がありますか？
できるだけ、私以外に多くつけたいと思いますが。
Ａ 不動産の登記は、やはり資金の負担割合によって、その持分を登記する必要があります。ご質問のケースですと、父親が6/10、息子さんが4/10ということになります。
この持分割合が、資金負担と異なってしまうと、その差額について、贈与があったものとされます。したがって、その差額が110万円以上であると、贈与税の申告をして、贈与税を支払う必要が出てきてしまいます。
ただ、お父様の財産が多く、相続税対策あるいは将来の分割対策として、できるだけ多くお父様以外の持分にしたい、ということかと思います。
この場合には、１つにはお父様から息子さんへ、住宅取得等資金贈与の特例を使って、非課税で贈与をする方法があります。
息子さんが20歳以上であるなどの要件に該当すれば、現在であれば、一般の住宅であれば700万円まで、良質な住宅であれば1,200万円まで、非課税枠があります。
それに通常の基礎控除110万円を足した、810万円あるいは1,310万円まで、息子さんに非課税で贈与することができます。
したがって、良質な住宅であれば、息子さんは、1,310万円＋ローン分2,000万円＝3,310万円分の持分を持つことができます。
なお、この非課税特例を使うためには、必要書類を添付して贈与税の申告を行う必要がありますので、ご注意ください。
また、もし20歳以上のお孫さんがいて、同居するのであれば、お孫さんへの住宅取得等資金贈与を同様に行うことも可能です。
さらに、奥様への贈与税の配偶者控除を使うことも可能です。婚姻期間が20年以上の配偶者に対しては、居住用財産（自宅）建築のための資金を、2,000万円まで非課税で贈与できる特例があります。
これも贈与税の基礎控除110万円を足して、2,110万円まで非課税で贈与することができます。そうすれば奥様もその分の持分を持つことができます。
このような特例を活用することによって、資金の負担割合とは違った、将来を見据えた持分の登記が可能になってきます。
なお、将来の相続税のために、２世帯住宅は区分所有登記をせず、共有持分で登記しておくことが重要です。区分所有登記をしてしまうと、土地の一部が小規模宅地等の非課税特例を使うことができなくなってしまうからです。
２世帯住宅の登記については、是非、慎重にご検討いただくことをお奨めいたします。
《担当：北岡》
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