家屋と土地の所有者が異なる自宅を譲渡した場合【不動産・税金相談室】

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Q 父が相続して所有する土地に、息子の私が建物を建て、同居しています。
この度、この自宅を売却することになりましたが、この場合、居住用財産の3,000万円控除は使えるのでしょうか?
 

A 居住用財産(自宅)を譲渡した場合には、その譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。これを居住用財産の特別控除といいます。

この3,000万円特別控除は、原則として、個人が居住の用に供していた家屋を譲渡した場合、または、その居住の用に供していた家屋とともに、その家屋の敷地の用に供されている土地を譲渡した場合に適用されます。

すなわち、家屋を所有している人が、原則として控除の対象となるのです。
土地を所有していても、家屋を所有していなければ、この3,000万円特別控除の対象にならないのです。

したがって、お父様は土地だけの譲渡なので、原則としては特別控除の対象になりません。ただ、譲渡益が出るのは、家屋ではなく、土地でしょうから、これでは困ってしまいます。

一緒に住んでいたのですから、3,000万円特別控除が使えないのは、居住を守る、という制度の趣旨にも反することになります。

そこで、次の条件をすべて満たす場合には、3,000万円特別控除は、まず家屋の譲渡所得の金額から控除し、控除しきれない金額は、土地の所有者の土地の譲渡所得の金額から控除することができることになっています。

1.その家屋とともに、その敷地である土地の譲渡があったこと
2.その家屋の所有者と、その土地の所有者とが、親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること
3.その土地の所有者は、その家屋の所有者とともに、その家屋に居住していること

お父様と同居しているということですので、上記3つの要件を満たす可能性が高いと思われます。したがって、お2人合わせて、最高3,000万円まで譲渡益から控除することが可能と考えられます。

なお、もし土地建物ともにお2人の共有であれば、3,000万円控除をそれぞれが使うことができ、お2人合わせて、最高6,000万円まで控除することが可能となります。

《担当:北岡》

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