中古物件を購入した場合の耐用年数【不動産・税金相談室】

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House, Money

Q 築15年のアパート(木造)を購入し、リフォームをした上で賃貸経営を始めたいと思っています。この場合、建物の耐用年数は、築年数を控除した残りの耐用年数で償却して構いませんか?

A 中古物件の場合には、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数により、償却することができます。

ただし、通常は使用可能期間を見積もることは困難なので、見積耐用年数を使って償却計算をすることになります。

見積耐用年数は、次のように計算します。

・法定耐用年数の全部を経過したもの
  法定耐用年数 × 20% = 見積耐用年数

・法定耐用年数の一部を経過したもの
  (法定耐用年数-経過年数) + (経過年数×20%) = 見積耐用年数

上記のように計算した年数に、1年未満の端数がある場合は、その端数を切り捨てます。

また、その計算した年数が2年に満たない場合は、2年とします。

木造アパートの耐用年数は22年ですので、ご質問の場合の耐用年数は、次のようになります。

 見積耐用年数 =(22年-15年)+ 15年×20% = 10年

耐用年数10年で、建物ですので定額法で償却することになります。

ただし、リフォームをするということでしたので、そのリフォーム費用が、建物の取得価額の50%を超えると、上記の見積耐用年数は使えなくなります。

その場合には、法定耐用年数22年で償却することになりますので、ご注意ください。

なお、この場合の取得価額は建物の取得価額ですので、土地建物一括で購入している場合は、まず、建物部分の金額を分けないといけません。

契約書で土地建物の金額が区分されていればそれによりますし、消費税額が明記されていれば、その消費税額を消費税率(現在8%)で割戻した金額が、建物の取得価額になります。

土地建物の区分が不明の場合には、固定資産税評価額の割合で按分するなど適宜な方法で、建物の取得価額を計算する必要があります。

《担当:北岡》

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