負担付贈与を受けた場合の課税関係【不動産・税金相談室】

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Q 今回、父親からアパートの贈与の話を受けました。アパートを贈与するが、一緒に、このアパートの借金も引き継いで欲しい、と言われました。
この場合、私の贈与税などの税金はどのように計算されますか?

A 今回の贈与は、アパートの贈与を受ける条件として、借入金を引き継ぐことになりますので、いわゆる「負担付贈与」となります。

負担付贈与を受けた側にかかる税金は、贈与税と不動産取得税です。

まずは、贈与税の計算について、見ていきましょう。

負担付贈与の場合の、贈与税の計算は次のようになります。

(贈与時における通常の取引価格-借入金の額-110万円)×税率

注意点は、贈与時における通常の取引価格(時価)がベースになるという点です。相続税評価額ではありません。

ただ単に、アパートの贈与だけであれば、(相続税評価額-110万円)×税率で計算されます。

不動産の負担付贈与になると、課税価格が、相続税評価額から贈与時における通常の取引価格ベースに変わるということですね。
通常は相続税評価額よりも評価が高くなってしまうので、要注意です。

たとえば、アパート(土地および建物)の相続税評価額が3千万円、贈与時のアパートの取引価格(時価)が5千万円、借入金が2千万円だとします。

今回の贈与税の計算は、(5千万円-2千万円-110万円)に税率を乗じて、贈与税額を計算します。
なお、父親からの贈与となりますので、特例税率となります。

実務上は、実際の取引価格をどう計算するかは悩ましいところではあります。

次に、不動産取得税について、見ていきます。

土地については、住宅用地になりますので、不動産取得税の課税対象が、固定資産評価額の2分の1に軽減されます。
よって、土地の固定資産評価額×1/2×3% で計算されます。

また、建物の不動産取得税は、建物の固定資産評価額×3%です。

なお、不動産登記を行う際に、登録免許税もかかります。

今回は、贈与を受けた側の課税関係をまとめていますが、贈与をした父親の方では、譲渡所得の計算が必要になってきます。
 
負担付贈与を行うと計算が厄介ですし、思わぬ税金もかかり税負担が重くなってきます。したがって、あまりお奨めはできませんが...。

《担当:利根川》

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