住まなくなった親の自宅をどうするか?【不動産・税金相談室】

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Q この度、80代の母親と長男である私の家族が、2世帯住宅を購入して同居することになりました。母親が1人で住んでいた自宅土地建物は売却しようとしていますが、なかなか売れません。3年内に売れば3,000万円控除も使えるとのことですが、賃貸に出すという手もあるかと思います。このような場合、税務的にはどちらが有利なのでしょうか?

A 確かに、居住用財産(自宅)については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月末までに売却すれば、3,000万円控除を受けることができます。

したがって、昔から持っている自宅などであれば、売却益が多額に出ることもあると思いますので、3,000万円控除を使えば、譲渡所得税が相当低くなる、あるいは、発生しないかも知れません。

まずは、譲渡益がどれ位出そうなのか、計算してみることです。

ただし、売却をすればその分、現預金が増えることになります。
お母様が高齢であることを考えれば、その現預金は相続財産に反映されていくことも考えておく必要があります。

もし、今回売却をせず賃貸をすることになれば、その旧自宅は不動産として評価され、さらに貸家建付地や貸家評価で減額され、小規模宅地等の特例の評価減も受けることが可能になってきます。

売って現預金にした場合の3割、あるいは2割程度になることも多いものです。

3,000万円控除にこだわることなく、旧自宅の相続税評価額なども計算して、将来相続が発生した場合の税金なども、検討しておくことが望ましいと思われます。

不動産については、所得税から相続税、贈与税なども含めて、考えておくこと、また、今回の2世帯住宅も誰の所有にするか、なども考えておくことが大事ですね。

《担当:北岡》

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