過去に収用された資産の代替資産の譲渡【不動産・税金相談室】

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相続

Q アパートの賃貸経営をしている者ですが、この度、賃貸経営を法人化しようと考えています。このアパートは最近父から相続したものですが、未償却残高が非常に低くなっています。10年以上も前に収用されて買い換えたようなことを聞いたことがありますが、不明です。
この場合、未償却残高での法人への譲渡をしても構わないでしょうか?

A 土地建物を国や地方自治体の区画整理などで収用された場合、その対価補償金については、収用等の特別控除(5,000万円限度)や代替資産を取得した場合の課税の特例が適用できます。

この内、代替資産を取得した場合には、いわゆる圧縮記帳をすることにより、課税が繰り延べられることになります。

圧縮記帳とは、取得した代替資産の取得価額を切り下げることを言います。すなわち、取得価額を切り下げることにより、譲渡益をなくすと共に、取得価額が低いわけですから、将来その資産を売った時に譲渡税がかかることになります。それまで、収用時の譲渡税を繰り延べる、ということです。

通常、代替資産は同種の資産になります。土地であれば土地、建物であれば建物が代替資産になります。

ただし、アパート経営などの事業を行っていた場合は、事業継続法が適用され、アパートの土地建物の全体が代替資産となります。

したがって、10年以上前にお父様が以前のアパートを収用された時に、この特例を使っている可能性があります。そのため、建物の取得価額が低くなり、未償却残高も低くなっているのでは、と思われます。

このような場合には、未償却残高での売買は不適切です。しっかりと現在の建物の時価を算定する必要があります。

その前に、収用がされて収用の課税の特例(圧縮記帳)を受けているのかどうか、不明であれば税務署に行って調べてくることが重要です。

《担当:北岡》

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