家屋と土地の所有者が異なる場合の3,000万円控除【不動産・税金相談室】

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Q 父が土地を所有し、長男である私が建物を所有して同居していた自宅を、この度、譲渡することになりました。

この自宅は、1年前に譲渡することを前提に引っ越しをしており、引っ越し後は、親世帯と子世帯は別々のところに住んでおります。

父親には賃貸収入や年金もあるので、引っ越し後は、私どもとは別途生計を立てています。

このような場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用はどうなるのでしょうか?

A まず、3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、適用を受けることができます。

したがって、まだ1年しか経っていませんので、この要件は満たすことになります。

また、家屋と土地の所有者が異なる場合は、次のような要件のすべてを満たすことにより、3,000万円の特別控除は、まず家屋の譲渡所得の金額から控除し、控除しきれない金額は、土地の所有者の土地の譲渡所得の金額から控除することができることになっています。

<要件>
1.その家屋とともに、その土地の譲渡があったこと。

2.その家屋の所有者とその土地の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること

3.その土地の所有者は、その家屋の所有者とともに、その家屋に居住していること

【1】は問題ないとして、【2】【3】については、1年前の引っ越しをする直前の状況において、上記要件をすべて満たししていると思います。

したがって、上記のとおり、ご質問者とお父様2人合わせて、3,000万円の特別控除を受けられるように思われるかも知れません。

ただ、問題は【2】の要件の「生計を一にしている」というところです。
確かに引っ越し前は同居していますので、生計を一にしていると言えると思いますが、引っ越し後は別生計になっているとのことです。

この生計を一にしているかどうかは、住まなくなってからその家屋の譲渡のときまでの間の状況により、判断することになっています。

したがって、引っ越し後に別生計になっている状況であれば、2人合わせて3,000万円の特別控除を受けることはできなくなります。

この場合は、家屋を所有しているご質問者の譲渡所得からのみ3,000万円の特別控除を行うことができ、お父様の土地の譲渡所得からは控除することができません。

譲渡益は、基本的には土地の譲渡部分から発生していることが多いと思われますので、このようなケースは気を付けなければいけませんね。

《担当:北岡》

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