居住用宅地に隣接する私道の取り扱い【不動産・税金相談室】

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土地建物所有者

Q 私は自宅敷地のほかに、その自宅に隣接する私道を所有しております。将来、自宅を売却した場合や、相続が発生した場合には、私道部分についても居住用の特例の対象となるのでしょうか。

A 売却時や相続時における居住用財産の特例としては以下のものがあります。

<相続時> 小規模宅地等の特例 ・・・ 330平米まで80%の評価減
<売却時> 3,000万円特別控除  ・・・ 譲渡所得から3,000万円を控除
      軽減税率      ・・・ 10年超所有で税率が軽減  など

さて、今回のご質問のように自宅に隣接する私道がある場合、これら居住用の特例にあたって、私道もその対象になるのかが気になるところです。

結論としては、その私道部分が自宅の維持・効用を果たすために必要不可欠であるものであれば、居住用の特例の対象として考えられます。

たとえば、自宅前が私道であり、公道から自宅までその私道を利用しているようなケースを想像していただくと、わかりやすいでしょうか。

自宅へ入るためには私道を通る必要があるわけですから、自宅の維持・効用を果たすために必要不可欠と判断することができます。

つまり、自宅と一体として利用している私道は居住用の対象となるのです。

一方、たまたま少し離れた場所の私道を所有しているようなケースにおいては、自宅と一体的に利用しているとは考えにくいですので、居住用の特例の対象外として判断されるでしょう。

ところで、特例の有無だけでなく土地の評価にあたっても注意が必要です。
  
自宅のケースとは異なりますが、他人に貸している土地(貸宅地評価)や、アパートを建築して人に貸している土地(貸家建付地評価)などは通常の評価額に一定割合を減額して評価することとなります。

仮に、その私道が貸宅地や貸家建付地と一体的に利用されている場合には、通常の私道の評価に、貸宅地や貸家建付地と同様の減額を加えて評価額を算出することとなり、私道部分の評価額を抑えることが可能です。

私道は無意味に所有されているケースは、それほど多くありません。

自宅へ通じる道、貸アパートへ通じている道など、それぞれの土地と一体利用されている可能性が高いですから、特例や評価にあたってご留意いただきたいと思います。

《担当:樋口》

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