父親の土地に娘夫婦がアパートを建てる場合【不動産・税金相談室】

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相続

Q 父親の土地に、娘である私と夫でアパートを建てて賃貸経営することになりました。父親とはアパートと同じ敷地内に二世帯住宅を建てて、同居しています。将来の相続税対策なども考えると、アパートの建物は私と夫のどちらが建てた方がいいのでしょうか?
ちなみに土地は約100坪で、自宅とアパートの敷地は半々くらいです。

A 将来の相続税対策を考える上では、その土地が小規模宅地等の特例を使って、いかに評価減をとれるか、ということがポイントになります。

相続税の土地評価においては、自宅部分の敷地は、330m2(約100坪)まで80%評価減をすることができます。二世帯住宅が建っている敷地部分は、同居親族が相続すれば、すべて80%評価減をすることができます。

したがって、敷地のうち、約50坪は80%評価減となります。
問題は、残りのアパートの敷地部分の評価です。

アパートの敷地は、貸付事業用宅地等となる可能性があります。貸付事業用宅地等になれば、小規模宅地等の特例を使って、最高200m2まで50%評価減をすることができます。

ただし、この特例を使うためには適用要件をクリアしなければなりません。
貸付事業用宅地等になるのは、2つのケースがあります。

1つは、お父様がアパートを所有して貸付事業をし、それを相続した者が継続してアパートを所有し、貸付事業をしていく場合です。
この場合には、貸家建付地としての評価減も受けることができます。

もう1つは、お父様と生計を一にする親族がアパートを所有して貸付事業をしていた場合で、その親族がアパートの敷地を相続または遺贈により取得して、貸付事業を継続していく場合です。

今回の場合は、後者になります。生計を一にする親族である娘あるいは娘の夫がアパートを所有するわけです。
この場合、娘はお父様の相続人ですから、アパートの敷地を相続することができます。しかし、娘の夫は相続人ではありませんので、敷地を相続することはできません。

したがって、夫がアパートの所有者=貸付事業を行っている者であった場合には、その妻であるご質問者が敷地を相続したとしても、小規模宅地等の特例を受けることができません。
 
ただし、遺言により夫がその敷地を取得したり、夫が父親の養子になって敷地を相続した場合は、小規模宅地等の評価減を受けられる可能性はあります。

以上により、アパートは娘であるご質問者が建てられた方が、相続税対策上は有利、ということになります。 

なお、今回のケースではアパートの敷地全部が50%評価減を受けられるわけではありません。自宅の敷地で限度面積(330m2)の半分(165m2)を、評価減の特例に使いますので、アパートの敷地は限度面積200m2の半分、100m2のみ50%評価減をすることができます。

したがって、アパートは夫との共有名義にすることも考えられます。
ここは専門家に相談し、相続税のことも考え、どのような持ち方にするか細かく計算してみた方がいいですね。

《担当:北岡》

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