買換えした不動産を売却した場合【不動産・税金相談室】

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Q 約20年くらい前に買った賃貸不動産(アパート)を、昨年譲渡しました。
このアパートに関しては、20年前にそれ以前から持っていた不動産を売ってその資金で買ったものです。その時の処理は、既に申告書もなく申告した税理士さんも他界してしまっていて、まったくわからないのですが、今回の申告にあたって注意することはありますか?

A アパートなどの事業用不動産を売って、買い換えた場合には、事業用の買換え特例を使っている可能性があります。

この買換え特例を使うと、売却した不動産の譲渡益について、本来払うべき譲渡税を、全部または一部繰り延べすることができます。

ただし、その買い換えた事業用不動産を売った時は、その繰り延べされた譲渡税を支払う必要が出てきます。

問題は、20年前に譲渡した不動産について、買換え特例を使っているかどうか、ということです。これはその当時の所得税の申告書を見ればわかるのですが、それは既にないということですね。また、申告をした税理士さんもいないということで、どのような申告をしたかわからない、ということで、このままで申告するのはちょっと危険です。

なかなか、買換え特例を使ったかどうかなどは、専門家でないと覚えていないものです。それはしょうがないとしても、買換え特例を使っていた場合に、20年前に実際に買った金額を取得費として申告してしまうと、後で税金を追徴されることになってしまいます。。

このような場合には、20年前の申告について税務署に聞くことです。
こちらの方に申告の控えはなくても、買換え特例を使った場合には、税務署はそれを半永久的に保存しています。税務署でそれを把握していないと、課税逃れが起こってしまいますので、そのようなものは、税務署は把握しておかなければならないのです。

ですから、買い換えで取得したような不動産を売った場合は、申告する側も十分に気をつけていなければなりません。
なお、税務署に以前の申告の内容を聞く場合は、電話では教えてくれません。電話した上、税務署に行って聞いてくる必要があります。
これは面倒くさがらずにやった方がいいですね。

《担当:北岡》

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